Che fare in caso di inadempimento del preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare (comunemente chiamato “compromesso“) è quel contratto, da stipularsi in forma scritta, con il quale una parte, proprietaria dell’immobile e denominata parte promittente venditrice, si obbliga a vendere all’altra parte, denominata parte promissaria acquirente, la quale si impegna a comprare, la proprietà dell’immobile al prezzo e secondo le modalità e i termini stabiliti nel contratto medesimo, e quindi si impegnano entrambe a stipulare un nuovo contratto, detto definitivo, di compravendita, con il quale verrà trasferita la proprietà.

Il contratto preliminare è quindi un vero e proprio contratto, da non sottovalutare in quanto da esso discende l’obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto i cui effetti tipici verranno in vita solo se e quando tale contratto definitivo sarà stipulato.

Con il preliminare di vendita entrambe le parti assumono l’obbligazione di concludere il contratto definitivo secondo le modalità ed i termini stabiliti nello stesso.

L’inadempimento del preliminare. Quali tutele?

Cosa succede se una delle parti, dopo aver stipulato il contratto preliminare, si rifiuta, per qualsivoglia motivo, di stipulare il contratto definitivo?

Il nostro ordinamento mette a disposizione vari strumenti di tutela.

Primo rimedio è l’azione di adempimento coattivo ai sensi dell’art. 2932 del codice civile (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre).

Questa azione consente alla parte “adempiente” di convenire in giudizio la parte “inadempiente” e ottenere una sentenza che si “sostituisca” al consenso dell’altra parte e quindi disponga il trasferimento coattivo dell’immobile.

Per far ciò, nel corso della causa è necessario “offrire” all’altra parte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare: per esempio, nel caso in cui la parte adempiente sia l’acquirente, questa dovrà offrire il pagamento del prezzo, che in ogni caso dovrà essere pagato quando la sentenza sarà passata in giudicato (ovverosia non sarà più soggetta a impugnazioni), momento nel quale avverrà altresì anche il trasferimento effettivo della proprietà.

In aggiunta al trasferimento coattivo si potrà anche richiedere la condanna al risarcimento dei danni.

Nel caso in cui l’inadempiente sia la parte promissaria acquirente sarà necessario offrire in vendita l’immobile con le cautele di legge.

Secondo rimedio. E’ importante aver fissato nel preliminare di vendita un termine entro cui le parti devono stipulare il definitivo (c.d termine essenziale).

Se entro tale termine non viene stipulato il definitivo, la parte, che non è inadempiente e non è interessata alla conclusione del contratto, potrà sempre agire per la risoluzione del contratto ed il risarcimento danni da inadempimento.

Si tratta di un rimedio esattamente opposto al primo.

L’articolo 1453 del codice civile infatti dispone: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”.

In questo caso, qualora sia stata pagata una caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà molto più semplicemente dichiarare di risolvere il contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra (se è la parte che l’ha data) o trattenerla (se è la parte che l’ha ricevuta).

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