Come verificare l’esistenza di abusi edilizi.

Quando si è in procinto di acquistare un immobile, uno dei controlli da eseguire è quello relativo alla sua regolarità urbanistica, ovvero se i volumi, gli spazi, e la divisione interna è stata eseguita nel rispetto della licenza edilizia.

Molti pensano che è possibile verificare la regolarità di un immobile confrontando lo stato di fatto con le piantine catastali ma non è affatto così.

Il notaio non ha l’obbligo di eseguire controlli approfonditi che esulano dalle proprie competenze di pubblico ufficiale e, di certo, non ha la possibilità di recarsi in loco e misurare personalmente con il metro lo stato di fatto dell’immobile, preparando una piantina da sovrapporre alla piantina ufficiale catastale per verificare se coincide.

Oltretutto, la piantina catastale, pur regolarmente depositata, non è affatto una garanzia della regolarità urbanistica dell’immobile, in quanto è possibile infatti depositare una piantina catastale che contenga un abuso, non essendo l’ufficio del catasto preposto alla verifica del sottostante aspetto urbanistico.

Certamente l’ufficio del catasto nel momento in cui si presenta una variazione della planimetria catastale senza spiegare quali sono i motivi sottostanti ben può insospettirsi, ma non è suo compito, non è suo ruolo, e può accettare semplicisticamente la variazione senza colpo ferire.

Il controllo della regolarità urbanistica si può compiere con un’attività complessa che consiste nella verifica di tutti i lavori edilizi compiuti sull’immobile dal 1967 ad oggi.

Perché proprio dal 1967 in poi?

Perché nell’anno 1967 è entrata in vigore la c.d. “legge Ponte”, ovvero la legge n. 765/1967 che ha esteso a tutto il territorio comunale quell’obbligo di munirsi di titolo abilitativo, sia per le nuove costruzioni che per le modifiche da eseguire che, per i centri urbani, risultava già introdotto dall’art. 31 legge n. 1150/1942 e che, per le principali città-capoluogo, era già in precedenza previsto nei rispettivi regolamenti edilizi.

In altre parole, gli immobili la cui costruzione risulti avviata in epoca anteriore all’01.09.1967 sono liberamente commerciabili a condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, a prescindere dall’eventuale presenza di qualsivoglia abuso.

Consegue che, se non sono stati compiuti i lavori è sufficiente verificare lo stato di fatto dell’immobile ante 1967 allo stato di fatto attuale (non sulla piantina catastale); diversamente, se sull’immobile vi sono stati condoni, autorizzazioni edilizie, permessi di costruire, etc., bisogna verificare:

  • se i lavori sono stati eseguiti prima del 1967 non vi era necessità di ottenere un titolo abilitativo;
  • se sono stati eseguiti dopo il 1967 bisogna verificare a uno a uno tutti i provvedimenti autorizzativi per controllare se i lavori compiuti siano stati conformi a quanto autorizzato.

Lavoro gigantesco che implica, tra l’altro, una complessa ricerca negli archivi comunali per tirare alla luce i singoli fascicoli delle pratiche autorizzative.
Ecco perché, il notaio non solo non ha alcun compito di controllo, ma neppure lo può svolgere, e in caso di incarico da parte del cliente deve necessariamente rivolgersi a un suo tecnico di fiducia, caricando la parcella dei costi della perizia a carico del richiedente.

 

Qual è la posizione del notaio? E’ responsabile nel caso di abuso scoperto?

La Suprema Corte di Cassazione ha confermato apertis verbis l’assoluta mancanza di responsabilità del notaio nella ipotesi in cui malauguratamente l’acquirente, anche a distanza di molti anni, si renda conto che l’immobile da lui comperato è affetto da abusi edilizi.

Capita infatti che a distanza di tempo l’acquirente voglia, a sua volta, rivendere l’immobile, e che magari l’acquirente per poter pagare il prezzo pattuito si rivolga ad un Istituto bancario che, per prassi, incarica un tecnico abilitato a compiere questi controlli.

Capita dunque, che sia proprio il tecnico abilitato incaricato dalla banca a far emergere difformità di carattere edilizio (più o meno gravi) di cui non vi era traccia nella dichiarazione del venditore al momento della compravendita originaria.

La Corte Suprema di Cassazione, V Sezione Penale, con la sentenza n. 35999/08, depositata il 19 settembre 2008, richiamando precedenti sentenze della stessa Suprema Corte sulla non configurabilità di alcuna attività obbligatoria di accertamento da parte del notaio che non abbia ricevuto specifico incarico sulla veridicità delle dichiarazioni a lui rese (Cass. Civile, Sez. 2, 17/06/1990, n. 6018) sottolinea che “recepita la dichiarazione del privato in ordine all’esistenza e agli estremi della concessione, l’atto notarile, redatto con le prescritte formalità, è perfettamente valido e corrispondente al canone formale dell’atto pubblico, ai sensi dell’art. 2699 c.c. , come tale dotato della forza probante privilegiata e dell’efficacia prevista dall’art. 2700 dello stesso codice”.
Ritiene la S.C. invece ravvisabile il reato di cui all’art. 483 c.p. a carico del venditore dichiarante, esistendo un preesistente obbligo giuridico di affermare il vero, mentre il pubblico ufficiale (il notaio) risponde soltanto della conformità dell’atto alla dichiarazione ricevuta.

“L’esistenza di un obbligo giuridico di dire la verità a carico del privato emerge incontrovertibilmente dal sistema positivo” precisa la Cassazione, escludendo qualsiasi responsabilità del notaio, sia d’ordine penale che d’ordine disciplinare o civile, confermando la validità dell’atto di trasferimento, ancorché l’immobile risulti gravato da abusi edilizi.

E non è finita, perché della questione si è occupata anche una recente ulteriore sentenza della Corte Suprema di Cassazione, V Sezione penale, n.11628/12, depositata il 26 marzo 2012, con la quale il Supremo Consesso ribadisce che “secondo un condivisibile orientamento interpretativo è corretta l’esclusione di un obbligo giuridico a carico del pubblico ufficiale rogante di verificare la corrispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, nel caso di specie, della conformità del bene compravenduto agli strumenti urbanistici “.
Precisano i giudici che “nessun obbligo riguarda il notaio, tenuto solo a verificare che, per dichiarazione dell’alienante , risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici o della concessione rilasciata in sanatoria, o come prescritto dalla legge 28 febbraio 1985 n. 47, art. 17 e art. 40, comma 2° nel testo poi sostanzialmente riprodotto dal D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, art. 46”.
In sostanza solo l’omissione da parte del notaio di riportare nell’atto tale dichiarazione è sanzionata dalla norma con la nullità dell’atto comunque stipulato, ed è anzi prevista come ragione ostativa alla stipula dello stesso atto.

Infatti la norma vieta la stipula di un atto di trasferimento privo del requisito della dichiarazione e richiama la responsabilità del notaio che vi provveda senza l’inserimento nell’atto della dichiarazione da parte del venditore “al di fuori della previsione di qualsivoglia onere a carico del notaio, di verifica della veridicità della dichiarazione di parte”.

In attesa di una legge che obblighi le parti a richiedere un controllo urbanistico da parte di un tecnico abilitato qui non si può non continuare a ribadire il consiglio per gli acquirenti che volessero essere tutelati di dare espresso incarico ad un tecnico, unitamente ad un avvocato per valutare gli aspetti legali, al fine di eseguire tutte le verifiche del caso.

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