Diritto di veduta e pergotenda: cosa bisogna sapere.

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Il codice civile chiarisce espressamente cosa si intende per veduta.

L’art. 900 codice civile precisa che le vedute sono finestre o altre aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente, sul fondo del vicino. Il codice usa il termine “fondo” che deve intendersi nel senso di unità immobiliare in senso lato, ossia di terreno e di qualsiasi tipo di costruzione.

Ove la veduta venga esercitata da un balcone, poi, su ogni lato del medesimo si potranno esercitare sia una veduta diretta frontale che due vedute laterali. Come insegnano dottrina e giurisprudenza, la veduta può essere esercitata sia in proiezione orizzontale che verticale (c.d. veduta in appiombo).

Premesso questo, la veduta in appiombo consiste nel diritto del proprietario dell’immobile posto al primo piano o piani superiori di esercitare la veduta in verticale fino alla base dell’immobile.

Ciò comporta che qualsiasi costruzione, veranda, pergolato o tensostruttura sottostante alla finestra o al balcone da cui si esercita la veduta debba essere rimossa per violazione dell’art. 907, se realizzata ad una distanza inferiore a 3 metri dagli stessi “senza che possano rilevare esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art.907 c.c. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita”.

Pertanto, va sempre eliminata la costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dal codice (tre metri) a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta: la legge prevede, infatti, in favore del titolare della veduta (il proprietario del piano superiore), un diritto pieno al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori costruzioni.

C’è da fare un’ultima differenza:

– se la veduta verso il basso cade sulla proprietà comune (esempio area condominiale), allora tale diritto non può essere limitato neppure rispettando la distanza di tre metri;

– se la veduta verso il basso cade sulla proprietà privata, è possibile una copertura, nel rispetto della distanza di tre metri.

Infine, va precisato che la Corte di Cassazione (sentenza n. 2873/91) ha escluso che sia necessario il rispetto della distanza di cui sopra con riguardo a una mera tenda di telo con comando a manovella, ritenendo che se il rispetto dell’articolo 907 del codice civile si impone per la costruzione di un loggiato, di una pensilina o di una veranda, altrettanto non può dirsi per una tenda scorrevole di stoffa, che possa aprirsi e chiudersi, a seconda del riparo a cui essa debba servire. La tenda non può essere vietata, anche se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o finestra sovrastante e anche se sono necessari, per farla funzionare, dei sostegni fissi.

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