Scoprire la muffa sulle pareti di casa non è solo un disagio estetico: è spesso il segnale di un problema strutturale serio e, soprattutto, di un rischio per la salute.
Quando l’immobile è in affitto, la situazione si complica: l’inquilino deve capire chi è responsabile, quali passi intraprendere e come tutelarsi legalmente.
La legge (artt. 1575 e 1576 del Codice Civile) stabilisce che il proprietario è tenuto a consegnare e mantenere l’immobile in condizioni idonee all’uso abitativo.
Se la muffa dipende da problemi strutturali – infiltrazioni d’acqua, cattivo isolamento termico, tubature difettose o umidità di risalita – la responsabilità è del locatore, che deve intervenire per eliminare la causa e ripristinare la salubrità dell’ambiente (art. 1578 c.c.).
Diverso è il caso in cui la muffa derivi da comportamenti scorretti dell’inquilino, come la mancata aerazione dei locali o l’uso improprio del riscaldamento.
In tali situazioni, sarà il conduttore a dover rispondere dei danni.
Se le parti non sono d’accordo sull’origine del problema, può essere disposta una perizia tecnica (CTU) per accertare le cause del deterioramento.
Quando la muffa è dovuta a un difetto strutturale, non basta una telefonata al proprietario di casa.
È necessario inviare una diffida formale, tramite raccomandata A/R o PEC, per segnalare il problema e chiedere un intervento entro un termine ragionevole.
Questa comunicazione serve a “mettere in mora” il locatore, cioè ad avvisarlo ufficialmente del difetto e a renderlo responsabile se non provvede (art. 1577 c.c.).
La diffida dovrebbe descrivere il tipo di danno, le stanze interessate, allegare fotografie e indicare eventuali disagi subiti.
Senza questo passaggio, sarà difficile dimostrare l’inadempimento del proprietario in un’eventuale causa.
È importante chiarirlo subito: l’inquilino non può decidere da solo di sospendere o ridurre il pagamento dell’affitto.
Un simile comportamento può essere considerato morosità e portare a uno sfratto (Cass. Civ., Sez. III, n. 16918/2019).
La riduzione del canone può essere concessa solo dal giudice, che valuta quanto la muffa abbia limitato l’uso della casa.
In casi eccezionali, quando l’immobile è diventato del tutto inabitabile, la legge consente all’inquilino di sospendere il pagamento in base al principio dell’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.), ma la sospensione deve essere proporzionata e motivata: non basta la semplice presenza di macchie di umidità.
Se la muffa è diffusa, persistente e rende la casa insalubre o pericolosa per la salute, l’inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento del locatore (artt. 1453 e 1578 c.c.).
In questo caso, non è necessario rispettare il preavviso di recesso e l’inquilino non deve pagare i canoni successivi.
La giurisprudenza ha riconosciuto la risoluzione nei casi in cui l’umidità ha compromesso in modo serio la vivibilità dell’abitazione e la salute di chi vi abita (Trib. Salerno n. 4809/2024; Trib. Napoli n. 5587/2024).
Oltre alla riduzione o alla risoluzione del contratto, l’inquilino può chiedere un risarcimento se la muffa ha causato:
- danni alla salute (ad esempio allergie o problemi respiratori, da provare con certificazioni mediche);
- danni ai beni personali (mobili, vestiti, libri rovinati dall’umidità);
- spese aggiuntive (come costi per traslochi, alloggi temporanei o interventi di pulizia straordinaria).
Per ottenere il risarcimento è fondamentale dimostrare il danno e il collegamento diretto con le condizioni dell’immobile, attraverso prove concrete: foto, fatture, perizie o referti medici.
In conclusione, la muffa in casa in affitto non è solo un fastidio: può costituire un grave inadempimento contrattuale e un rischio per la salute.
L’inquilino deve agire con metodo: documentare, diffidare formalmente il proprietario, evitare decisioni autonome sul canone e, se necessario, rivolgersi a un legale per tutelare i propri diritti.