Apertura di nuove finestre: quali distanze fra le abitazioni?

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L’apertura di una nuova finestra è un nuovo elemento rispetto alla costruzione originaria e soggiace a precise regole di distanza minima dagli edifici antistanti.

Tale attività va regolata sia dal punto di vista amministrativo, sia dal punto di vista civile.

Dal punto di vista amministrativo per poter aprire sulla propria facciata una finestra, una porta, una parete vetrata, una veranda o un altro tipo di veduta verso l’esterno è necessario munirsi del titolo abilitativo rilasciato dal Comune (tranne i casi della c.d. edilizia libera).

Dal punto di vista civile, invece, è necessario rispettare le disposizioni che regolano le distanze tra costruzioni, disciplinate sia dal codice civile e sia dai regolamenti comunali in materia urbanistica ed edilizia.

Intanto, a volte, è lo stesso concetto di “finestra” a non essere chiaro.

Quelle che nel linguaggio comune chiamiamo con l’unico nome di finestre sono definite dal Codice civile in due diverse categorie: luci e vedute.

Le luci sono le aperture nei muri che fanno passare aria e luce, ma non consentono l’affaccio; le vedute, invece, permettono di affacciarsi e, dunque, di guardare in direzione della proprietà del vicino.

Quindi, una normale finestra rientra tra le vedute, così come un balcone o un terrazzo dotato di ringhiera o di parapetto. Una piccola apertura munita di inferriata con griglie a maglie strette (come quelle che si trovano nella parte superiore dei box o garage seminterrati) è, invece, una luce.

Andiamo ora alle distanze.

Il Codice civile stabilisce una distanza di almeno tre metri tra le costruzioni ed il limite minimo di un metro e mezzo per l’apertura di luci o di vedute dirette sul fondo del vicino, a meno che tra le due proprietà non vi sia una via pubblica.

I regolamenti comunali possono prevedere distanze maggiori ma non minori.

Le norme sulle distanze tra le costruzioni hanno lo scopo di evitare la creazione di intercapedini troppo strette e dunque insalubri; tuttavia, è necessario verificare il rispetto delle distanze fissate per le rispettive zone indicante nel PRG (Piano Regolatore Generale)

L’art. 9 del  D.M. n. 1444/1968 fissa a dieci metri il limite di distanza minima dai fabbricati antistanti per l’apertura di nuove finestre su muri e pareti esterne, per tutti gli edifici situati in zone urbanistiche diverse dalla “A” (che comprende gli agglomerati urbani di interesse storico, artistico o ambientale, come i centri storici).

Se tra i fabbricati è interposta una via, la distanza deve essere pari alla larghezza stradale con una maggiorazione:

  • di 5 metri per lato per le strade aventi larghezza inferiore a 7 metri;
  • di 7,50 metri per lato per le strade di larghezza compresa tra 7 e 15 metri;
  • di 10 metri per lato per le strade di larghezza superiore.

Il recente Decreto “Sblocca cantieri” ha stabilito la facoltà per le Regioni di derogare a questi limiti di distanza, con propri provvedimenti.

Sul punto, il Consiglio di Stato, nella recente sentenza n.61386 del 2019 ha precisato che la distanza di dieci metri “va rispettata per tutte le pareti che presentano aperture di qualsiasi genere verso l’esterno, comprese le finestre di ogni tipo (siano esse vedute o luci) dato che lo scopo della norma è quello di impedire la formazione di intercapedini nocive sotto il profilo igienico-sanitario”.

Quanto al quesito se ai fini del calcolo delle distanze gli edifici debbano essere prospicenti, la pronuncia del Tar Lombardia, chiarisce che “la distanza di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti va calcolata con riferimento a ogni punto dei fabbricati e non solo alle parti che si fronteggiano e a tutte le pareti finestrate e non solo a quella principale, prescindendo anche dal fatto che esse siano o meno in posizione parallela”. Perciò, gli edifici potrebbero anche essere obliqui l’uno rispetto all’altro ma rimane comunque ineludibile il limite dei dieci metri di distanza minima.

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