Bene in comunione: quali diritti spettano e come comportarsi.

Un bene in comunione (che sia ordinaria o ereditaria) tra più persone presenta sempre grosse problematiche, che vanno da quelle relative alla mera gestione del bene, al suo utilizzo, alla decisone (e a come deve essere assunta) relativa alla vendita dello stesso bene a terzi o a uno dei comproprietari.

In teoria, ogni decisione relativa al bene comune dovrebbe essere presa dall’assemblea dei comproprietari.

Se, però, dal principio generale si passa all’applicazione pratica della questione, si nota che alcune decisioni possono essere assunte a maggioranza (riparazione del bene) altre, invece, devono essere assunte solo con il consenso di tutti i comproprietari (es. vendita del bene a terzi).

Oltretutto, abbastanza frequente è il caso del bene in comunione fra più soggetti che, tuttavia, viene usato da uno solo dei comproprietari.

In questi casi sorge immediatamente la domanda: perché devi usare solo tu il bene e non anche io, visto che siamo tutti proprietari e visto che anche io pago le spese di gestione del bene mentre invece, di fatto, l’unico che usa il bene in comune sei tu?

Ecco, spiegato il motivo per il quale il legislatore riconosce a tutti i comproprietari il diritto di richiedere lo scioglimento della comunione (divisione), poiché  questo è un modo per eliminare una possibile fonte di problemi.

La divisione, però, è solo un traguardo che dovrà essere raggiunto e, in attesa di una sentenza che sciolga la comunione sul bene, è necessario fare ordine tra i comproprietari.

Vediamo come.

Prima di una soluzione giudiziale possiamo tentare di analizzare quali sono i principi in materia di uso del bene comune per valutare se è possibile trovare delle soluzioni alternative.

Il principio base è posto dall’art. 1102 c.c. rubricato come “Uso della cosa comune” il quale dispone che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso“.

Tuttavia, vi sono casi e circostanza in cui l’uso del bene comune da parte di tutti i comproprietari non è possibile (si pensi, si ripete ad una abitazione di modeste dimensioni, che non può ospitare tutti i comproprietari o si pensi ad un cortile adibito a parcheggio nel quale non possono entrare le auto di tutti i proprietari).

Il fatto che il bene non possa essere usato da tutti i proprietari contemporaneamente non impedisce che qualcuno (da solo) possa usare il bene.

Come comportarsi in questi casi?

Una prima soluzione è quella di studiare la fattibilità dell’uso turnario del bene; in poche parole, nel corso di un dato arco di tempo (es. un anno)  il bene viene usato a turno da tutti i comproprietari  (se i proprietari sono 6 si potrebbe pensare di usare il bene a turno di 2 mesi ogni anno), in questo modo, nessuno dei proprietari sarà escluso del godimento e ogni proprietario, a fronte delle spese di gestione del bene,  avrebbe il godimento dello stesso.

Purtroppo, non per tutti i beni è possibile l’uso turnario, ecco, quindi, che occorre evitare che l’unico comproprietario che usa il bene (oltre la propria quota) possa beneficiare di un vantaggio ingiusto, così come occorre evitare che il comproprietario che non usa il bene debba ricevere un danno per il mancato uso del bene a fronte dell’obbligo di pagare le spese di gestione di un bene che non usa.

Sul punto, la Corte di Cassazione ha precisato: “Se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento; peraltro fino a quando non vi sia richiesta di un uso turnario da parte degli altri comproprietari, il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere la idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato acquiescenza all’altrui uso esclusivo, salvo che non risulti provato che i comproprietari che hanno avuto l’uso esclusivo del bene ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cassazione del 17.03.2014 n. 6178).

In altre parole, il diritto a chiedere il pagamento dell’indennità di occupazione sorge solamente dopo aver formalizzato la richiesta di utilizzo per turnazione del bene al comproprietario “esclusivo”, ovvero se la stessa non sia possibile.

Una seconda soluzione è quella di attribuire i frutti naturali e civili prodotti dal bene in comune anche al proprietario che non usa la res.

Quindi se si tratta di un terreno agricolo produttivo di frutti naturali, una quota dei frutti naturali deve essere consegnata anche all’altro proprietario.

Se, invece, si tratta di un bene che non produce frutti naturali, ma potrebbe produrre delle rendite, (o frutti civili) il proprietario che usa in modo esclusivo il bene dovrebbe versare (all’altro comproprietario) una sorta di indennità per il mancato godimento del bene (ovviamente nei limiti del valore della quota).

La questione è stata così descritta dalla Cass. civ. sez. II del 5 settembre 2013 n. 20394 ha affermato che “il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l’intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l’esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell’utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti, frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell’immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono – solo in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione – essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l’immobile“.

% Commenti (81)

ho ereditato un appartamento con mio fratello al 50% attualmente è affittato io ho intenzione di disdire l’affitto perché ho bisogno di liquidità e sono intenzionato a vendere la mia quota posso disdire da solo in contratto di affitto.

Avvocato Di Carlo

Salve, per poter fornire una risposta al suo quesito è necessario visionare la documentazione relativa alla devoluzione ereditaria nonchè al contratto di locazione.
Ove interessato, potrà fissare un appuntamento tramite i nostri recapiti nella sezione “contatti”.

Gentile avv. Ho ereditato una quota di un immobile con altri 8 eredi. In 6 hanno delegato un coerede nella gestione della vendita. Ora il coerede delegato ha incaricato un avv. per la valutazione dell’immobile finalizzata alla vendita. L’svv. incaricato nominera un perito per la stima e poi si occuperà della vendita. Nel contempo mi ha negato la consegna delle chiavi dicendomi che è solo disponibile per eventuali visite sempre in sua presenza. La procedura è corretta? Non è meglio incaricare una agenzia immobiliare? La ringrazio per la cortese risposta

Avvocato Di Carlo

Salve, al di la della procedura di valutazione e vendita (che può anche delegarsi ad un’agenzia immobiliare o ad un organismo di mediazione se vi sono dissensi) essendo Lei coerede ha il diritto di ottenere le chiavi ed accedere all’immobile.
Ricordiamo, difatti, che tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto ad usufruire del bene comune senza, tuttavia, limitare il godimento degli altri comproprietari.

Buongiorno, ho una casa in comproprietà con mia moglie. 50%+50%. in divisione dei beni.
A causa di diversi problemi di lavoro e fidejussioni, la mia parte 50% della casa è ora finita all’asta.
Mia moglie ha già depositato l’offerta, con l’assegno circolare, per aggiudicarsi la mia quota.
Le chiedo quali sarebbero i diritti di un eventuale acquirente della mia quota, che ovviamente non può venire ad abitare con noi.
Grazie

Salve,ho ereditato una casa al 50%,l altra 50% l ha ereditata mia zia che attualmente vive all interno abusivamente cn marito e figlia!sono due anni che chiedo le chiavi e la possibilità di vedere la casa ma niente!la casa è in vendita e x causa loro abbiamo perso diversi acquirenti!io sto pagando le tasse su una casa che non vedo neanche da lontano!come posso fare?grazie

Buonasera, ho proprietà di un appartamento a metà con altro familiare avuto per successione. Fino ad ora, di comune accordo lo abbiamo affittato con la soluzione degli affitti brevi. Adesso, l’altro familiare , a motivo di frizioni, non vuole proseguire tale attività, adducendo che vuole usufruire periodicamente dell’appartamento perchè le piace ( possiede altre due abitazioni). Io vorrei continuare l’attività di affitto breve perchè con gli introiti posso pagare le spese che ci sono ; come si può proseguire ?
Potrei io affittare a mesi alterni oppure a quindicine alterne ?

Avvocato Di Carlo

Il bene in comproprietà deve essere gestito da tutti i comproprietari in modo da non limitare il godimento e l’uso altrui.
Per tale motivo, la soluzione potrebbe essere quella di stilare un calendario di turni di utilizzo, fra lei e l’altro comproprietario, di modo che lei possa affittare l’immobile nel periodo di sua competenza.

ANTONINO LO PRESTI

Salve,
abbiamo ereditato in 4 una proprietà immobiliare con terreno e piscina. Tra fratelli non andiamo d’accordo. Ho chiesto di stabilire, almeno in 4 mesi estivi, dei periodi turnari settimanali nei quali ognuno degli assegnatari a sorteggio possa godere dell’intera proprietà in modo esclusivo precludendo, in quella settimana, l’ingresso a chiunque. Gli altri ritengono che sia loro diritto poter usufruire del bene come e quando vogliono anche nella mia settimana. Esiste nel diritto una sentenza di cassazione che mi riconosca il diritto di godere esclusivamente del bene. Posso fare ricorso al giudice? E’ legittima la mia richiesta? – grazie.

Avvocato Di Carlo

Nei beni in comproprietà, ognuno dei comproprietari può usufruire pienamente del bene con il limite di non escludere o limitare il diritto degli altri.
Se viene prevista una turnazione va rispettata e ognuno nel proprio periodo è da considerarsi alla stregua di un proprietario esclusivo.
Se non riuscite a trovare un accordo, ciascuno dei comproprietari può rivolgersi al giudice per dividere il bene (se divisibile) ovvero di metterlo in vendita e dividere il ricavato.

Salve,
abbiamo ereditato in 4 una proprietà immobiliare di vari appezzamenti di terreno dislocati in varie parti del comune di residenza . Per ovvi motivi i terreni hanno bisogno di cure affinchè le colture non risultino incolte e quindi deperire. Due fratelli dei 4 , ora si oppongono a che si continui la coltura da parte di chi la condotta fino ad ora, cosa che invece sta facendo a proprie spese ed incassare il ricavato. Vi è stato un incontro con una divisione non ufficializzata e si vorrebbe definirla , ma i due che si oppongono non si decidono, anzi facendo molti ripensamenti sulla divisione stessa. Può esserci un consiglio per la situazione ? Grazie

Avvocato Di Carlo

Ognuno degli eredi in comunione, se non vi è accordo o vi è opposizione da parte degli altri, può chiedere lo scioglimento della comunione mediante apposita azione giudiziale davanti al Tribunale competente.
Le consiglio di recarsi da un legale che, in primo luogo, dovrà sollecitare la risposta circa la divisione da parte degli indecisi e, se non sortisce alcun effetto, procedere ad avviare la domanda giudiziale.

Le Mie due figlie hanno avuto un eredità di un alloggio i nonni hanno fatto un testamento alle mie figlie,la nipote non ha il testamento,la madre chiede la legittima,io ho fatto un offerta le si è rifiutata, l’alloggio è vuoto le mie figlie possono andare a vivere, avendo 2 due terzi e la controparte solo un terzo

Avvocato Di Carlo

La vicenda, per come esposta, risulta confusionaria e non riesco a comprendere i fatti.

Buongiorno,
il mio compagno, alla morte del padre, ha ereditato casa e terreni con i suoi fratelli e sua mamma. Per quanto riguarda la casa, ha richiesto la divisione della sua parte per poter ricavare un alloggio, invece il terreno e le pertinenze sono indivise. Suo fratello ha deciso di lavorare a casa e aggiustare automobili( non sappiamo se in regola o meno),senza consultarsi con gli altri, e con conseguente via vai di gente, auto in sosta anche per mesi, sporco e immondizia ovunque. I comproprietari possono impedire questa attività? Se viene qualche controllo, possono incorrere in sanzioni anche gli altri comproprietari? Dimenticavo di dire che il terreno è agricolo.
Grazie e buona giornata
Luana

Avvocato Di Carlo

Ogni comproprietario può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Per tale motivo, se l’attività posta in essere dal fratello limita il godimento degli altri proprietari, questi possono far cessare la predetta attività e, inoltre, possono chiedere il risarcimento del danno nei confronti del detentore esclusivo se questi, con i suoi comportamenti, ha danneggiato la cosa comune.
Per ciò che concerne le sanzioni, è necessario verificarne la natura; tenga conto che la responsabilità penale è sempre e solo personale.
Saluti.

Buonasera, mi chiamo Bruna Ronchegalli ed ho ereditato dalla mia mamma il 50 % del suo appartamento. L’altro 50 è del marito che l’ha sposata in punto di morte. Mi permetto di farle una domanda, lui ha l’abitabilità in quanto marito ma a me interessa capire se posso entrare in casa e se posso prendere oggetti appartenuti a mia mamma. Per me sono di valore affettivo. Come posso fare? E lui può viverci e fare ciò che vuole di tutti gli oggetti dentro casa?

Avvocato Di Carlo

Con l’apertura della successione si costituisce, in favore del coniuge superstite, il diritto di abitazione ex art. 540 c.c. sull’immobile adibito a residenza familiare e sui beni mobili in esso presenti.
Pertanto, salvo diverso accordo con il coniuge superstite, non può accedere all’immobile né può prelevare i beni mobili in esso presenti.

Salve, volevo sapere se uno stabile, non ancora diviso, in comproprietà di due coniugi separati, dove uno dei due lo occupa da sempre, può autorizzare un figlio a eseguire opere di ristrutturazione, senza modifiche allo stabile in questione, usufruendo degli sgravi fiscali del momento?

Avvocato Di Carlo

E’ necessaria l’autorizzazione da parte di entrambi i comproprietari

Alessandra Piras

Buongiorno,
Con il figlio di prima moglie di mio marito ho ereditato un terreno di circa 8 ettari. Posso lavorarne 4 anche se non è stata fatta la divisione ereditaria?

Grazie mille

Avvocato Di Carlo

Certamente

Preg.mo Avv. di Carlo,
sono una collega di Palermo e mi si pone il problema se nell’ipotesi di installazione di un impianto di alberi da frutto su una porzione di un terreno comune da parte di uno solo dei coeredi si possa ipotizzare l’acquisto agli altri eredi (degli alberi) per accessione e se dunque chi ha faticato e investito per l’impianto debba dividere i proventi della vendita dei frutti con gli altri. In particolare, una delle coeredi pretende tramite il proprio legale di ottenere la propria quota parte della vendita dei frutti pur non avendo partecipato alle spese di bonifica ed impianto e pur avendo a disposizione un’estensione di terreno non coltivata addirittura più ampia della propria quota ideale.
La prego di farmi sapere la Sua opinione in merito.
Ringraziandola anticipatamente, porgo cordiali saluti
M.L.T.

Avvocato Di Carlo

Preg.ma Collega, dalla Sua narrazione parrebbe operante l’istituto dell’accessione; tuttavia, la coerede che richiede di partecipare al ricavato deve partecipare anche alle spese prodromiche, diversamente si configurerebbe un indebito arricchimento.
Se ha ulteriori necessità, mi contatti in privato (essendo anch’io di Palermo è più comodo confrontarsi).
cordialità.

Gentile avvocato, sono proprietario di un terreno al 100%, che confina con un altro terreno di cui posseggo l’80%; quest’ultimo ha un accesso facilitato ad una strada. La mia domanda è: ho diritto di passaggio per arrivare al primo terreno, attraversando il secondo, anche senza l’autorizzazione dell’altro proprietario?

Avvocato Di Carlo

ogni fondo intercluso ha diritto ad ottenere una servitù di passaggio che può esser volontaria (se il proprietario dell’altro fondo è d’accordo) o giudiziale (viene accordata dal Tribunale).
Saluti.

Buongiorno. Vorrei formulare un quesito. Siamo proprietari di un terreno agricolo. Con le relative quote. 5persone , con1/12 . 1 persona con 1/18 proprietà individuale. 1 persona con 4/9 proprietà individuale. Domanda, il proprietario con 1/18 può cedere la sua quota ad un potenziale compratore,essendo quest’ultimo avendo un immobile a confine del suddetto terreno!! O prima deve domandare agli altri proprietari. Le specifico che il suddetto terreno a già un prezzo stabilito. La ringrazio..

Avvocato Di Carlo

Se la comunione sul bene proviene da eredità i singoli eredi hanno il diritto di prelazione sulla vendita della quota rispetto a soggetti esterni alla comunione.
Diversamente, il singolo comunista può vendere la quota a terzi, fermo restando che le cose cambiano se vi è un diritto di prelazione agraria del terzo confinante.

Buonasera, siamo tre fratelli. Abbiamo ereditato un appartamento molto grande con terreno. Io vorrei rilevare parte della mia legittima. In pratica l’appartamento ha un corridoio molto grande con le stanze che si affacciano su di esso. Vorrei la parte finale del corridoio, in pratica le ultime 2 stanze(le metterei poi in comunicazione con il mio appartamento che è al piano superiore, così ampliandolo). Così facendo l’appartamento, che era di mia madre) rimarrebbe agli altri 2 fratelli. (camera, salone, cucina, tinello, bagno, stanzino, possibilità di dividere il salone per fare la seconda camera. Si possono rifiutare gli altri eredi,?

Avvocato Di Carlo

Da come ha esposto la geometria dell’immobile, ritengo che non si possa procedere a divisione, dunque gli altri eredi potrebbero opporsi poichè il bene non è di facile divisione e, per poter dividerlo, è necessario metterlo all’asta

Proprietà indivisa tra due fratelli proveniente da successione del defunto papà ( deceduto nel 1984) composta da terreni agricoli, che coltiva il fratello n.1 , e abitazione, dove risiede il fratello 2 con la sua famiglia dall’anno 2000. Oggi anno 2021 il fratello 1 richiede di dividere , con questa proposta: il fratello 1 prende i terreni , il fratello 2 l’abitazione . Il fratello 1 chiede conguaglio a suo favore visto che i terreni valgono meno della casa. Il fratello 2 non concorda dicendo che ormai sono più di 20 anni che abita nella casa e che quindi ormai è stata fatta una divisione di fatto . Ognuno dei due ha sempre pagato le relative tasse ( imu e IRPEF secondo casa per il fratello 1 per la quota casa abitata dal fratello 2 , imu e IRPEF per il fratello 2 per i terreni coltivati dal fratello 1) . Come se ne esce ? Il fratello 2 rifiuta qualsiasi accordo …..

Avvocato Di Carlo

Non esiste la “divisione in fatto”, poiché, in base al suo racconto, parrebbe che ancora i due fratelli siano comproprietari del terreno e della casa a quote indivise.
Se uno dei due non vuole dividere è necessario avviare un procedimento di divisione giudiziale avanti al Tribunale competente.
Vi è da dire che il fratello che abita la casa da oltre vent’anni potrebbe avviare un procedimento per ottenere la dichiarazione di intervenuta usucapione della quota del fratello ed ottenere l’intera proprietà.

Gentile avvocato. Io e mio compagno possiamo abitare in una casa ereditata da lui e sua sorella?????La sorella non vuole per che non sono in buoni rapporti. Ha mandat una lettera in qui dice che dobbiamo lasciare la casa. Mio compagno l’ha invitata a dividere con una lettera. Non abbiamo ancora ricevuto risposta. Cosa possiamo fare????Grazie.

Avvocato Di Carlo

L’utilizzo di un immobile in comunione è permesso solo se vengono garantiti i diritti degli altri comproprietari, magari tramite un utilizzo per turnazione.
Se l’altro comproprietario non vuole dividere, si può chiedere la divisione giudiziale in tribunale.
Saluti.

FALLERI FRANCESCO

EGR. AVVOCATO
HO EREDITAO DAL PADRE UN IMMOBILE DI TRE UNITA’ IMMOBILIARI IN COMPARTECIPAZIONE CON UNA MINORE.
HO EFFETTUATO LA RISTRUTTURAZIONE CON LA FIRMA DEL TUTORE DELLA MINORE.
ARRIVATA ALLA MAGGIORE ETA’ LA COMPROPRIETARIA VUOL VENDERE TUTTO L’IMMOBILE.
POSSO CHIEDERE ALLA EX MINORE I COSTI CHE HO SOSTENUTO CON LA RISTRUTTURAZIONE?.
GRAZIE
FRANCESCO

Avvocato Di Carlo

E’ possibile richiedere i costi sostenuti per le migliorie apportate, sempre tenendo presente che i crediti si prescrivono in dieci anni.
Saluti.

Buonasera Mio padre è deceduto Nel 2020 io dal 2017 Ho la residenza nell’appartamento di mio padre vivevo con lui. Le mie sorelle abitano da 20 anni negli appartamenti di proprietà di mio padre e di mia mamma quest’ultima deceduta nel 2009. Possono le mie sorelle e fratelli chiedere che io lasci l’immobile perché le ho escluse dal godimento del bene in comproprietà? possono le mie sorelle e fratelli e chiedere un un risarcimento, chiedere di entrare in possesso dei mobili oggetti che sono nell’abitazione di mio padre in cui vivo ancora?

Avvocato Di Carlo

Gli altri eredi possono chiedere l’utilizzo del bene comune, anche per turnazione e, in caso di utilizzo esclusivo, possono chiedere anche l’indennità di mancato godimento

Egregio avvocato,
l’appartamento in cui vivo era stato suddiviso alla morte di mio padre metà a me e metà a mio fratello. In seguito alla morte di mio fratello la sua metà è stata suddivisa metà a sua figlia e metà a sua moglie. L’appartamento quindi risultava come proprietà metà a me 1/4 a mia nipote e 1/4 a mia cognata, con usufrutto per mia madre.
Ora che è morta mia madre ho fatto la voltura catastale da usufrutto a nuda proprietà nei termini di cui sopra.
Mia madre è morta da 5 mesi e io vorrei comunque abitare nella mia casa di famiglia ancora un pò. Io le chiedo: quali diritti possono richiedermi tramite avvocato le mie parenti e, soprattutto, quali diritti ho io di rimanere nelle mia casa di famiglia e per quanto tempo, visto che comunque si ha un anno di tempo per concludere la successione e, al momento, sono disoccupato ?

Avvocato Di Carlo

La risposta al suo quesito è parecchio diversificata, sarebbe necessario analizzare con la dovuta attenzione l’intera vicenda.
Allo stato degli atti, mi è impossibile rispondere

Raffaella Bianchi

Buonasera. Mio marito è comproprietario con la sorella di una quota ereditaria pari al 50 per cento comprendente una casa attualmente non a norma e alcuni terreni. È venuto a sapere che la sorella utilizza sia casa che alcuni terreni in modo esclusivo. La stessa contattata si rifiuta di consegnare le chiavi dell appartamento da lei utilizzato ( lo occupa il di lei figlio con la fidanzata) Su tutti i beni mio marito paga regolarmente le tasse. Cosa deve fare?

Avvocato Di Carlo

Si deve inviare una diffida per rivendicare l’utilizzo del bene anche in turnazione. Se il comportamento persiste si può avviare un giudizio per lo scioglimento della comunione dei beni nonchè un ulteriore procedimento per ottenere il pagamento dell’indennità di occupazione.
Saluti.

Buongiorno, 15 anni fa abbiamo comprato un immobile io e mio fratello con l’intenzione di viverci con nostro padre, appena comprato mio fratello non è voluto mai venire a viverci, passano gli anni e sono stati creati 2 appartamenti mio e di mio fratello, perché nostro padre è venuto a mancare, preciso che nostro padre non stava bene e quindi lo dovevo accudire io con mia moglie, mio fratello nel frattempo si è creato una famiglia e il suo appartamento lo a affittato ad altre persone, quindi io ho dei affittuari nella mia proprietà, diciamo che mi va bene, però questa proprietà è in campagna e quindi a tutte le necessità di carattere di manutenzione della terra, circa 6000 metri, con mio fratello ne ho parlato ma lui se ne frega dei suoi obblighi di manutenzione e quindi per non vivere nello sporco sono obbligato a farlo io, sono circa 15 anni che faccio da giardiniere, custode mi organizzo con i suoi affittuari, dopo di questo gli ho chiesto di vedermi il tutto, e lui si sta facendo i conti come se fossi uno estraneo, non esiste un modo per prelevare ho richiedere tutto quello che io ho fatto in questi anni, e richiedere una sorta di indennizzo per i suoi affittuari che non a mai gestito ma mi anno interrotto la mia privacy? Grazie mille e buona giornata

Avvocato Di Carlo

Sebbene la situazione appaia complessa, esistono diverse azioni giudiziali che le consentirebbero di ottenere una forma di ristoro economico per le sue attività già preposte in favore di suo fratello e della comunione.

Salve, per un immobile (dove nessuno ha residenza) di proprietà 50% / 16.6% / 16.6% / 16.6% il figlio di uno dei 16.6% accede di quando in quando con il permesso verbale del 50% (persona anziana e timorosa, per quanto capace di intendere), utilizzando chiavi copiate senza permesso ed impedisce di fatto di fruire liberamente del bene agli altri 3 proprietari al 16.6% (tra i quali sua madre che l’ha disincentivato più volte dall’accedervi). Esiste un modo per impedirgli l’utilizzo dell’immobile ed evitare vi acceda o ha trovato la soluzione perfetta per utilizzare la cosa altrui? Grazie per l’attenzione.

Avvocato Di Carlo

Il suo quesito si risolve in un parere legale sulla vicenda che non può esser rilasciato senza un attento esame della documentazione.
Se è interessato, ci contatti via mail per ottenere un preventivo.

Buonasera Avvocato.
Oggetto: terreno agricolo in comproprietà indivisa con altri 6 eredi.
Due quesiti.
1) Posso concedere in affitto la mia quota di proprietà? Se sì, l’affittuario dopo un anno può esercitare il diritto di prelazione sulla mia quota qualora decidessi di venderla, facendo cadere i diritti di prelazione agraria dei confinanti, come avviene se si dà in affitto tutto il terreno?
2) Se intendo vendere la mia quota, hanno diritto di prelazione sia gli altri comproprietari eredi sia i confinanti coltivatori diretti?
La mia volontà è di vendere la mia quota a un soggetto terzo (coltivatore diretto) che non sia uno dei confinanti. Sto cercando la via giuridica per evitare l’esercizio da parte loro del diritto di prelazione agraria.
Grazie anticipatamente per la risposta.

Avvocato Di Carlo

1) no perché la quota è indivisa.
2) hanno diritto di prelazione gli altri comproprietari e dopo i confinanti solo se coltivatori diretti.
Se nessuno di loro accetta, allora può venderla ad un terzo

Buona sera il 10 Maggio è mancato mio padre unico proprietario dell’immobile, nel quale è stato eseguito un frazionamento risultato un unico edificio con 2abitazioni su quella al piano terra vive mio fratello e la moglie su quella al primo piano mia madre abbiamo presentato la dichiarazione di successione al Caf non vi è testamento io non abito con loro ora siamo comproprietari 1/3 ..1/3…. 1/3… e vogliamo vendere la casa l’immobile da quando lui e venuto ad abitare a subito un costante degradamento e i rapporti verso mia madre sono molto negativi come se per loro non esistesse volevo sapere in quanto da 11 anni lui abita lì ed ora il giardino è piante sono incurante a chi spetta sostenerle spese per il mantenimento del bene in quanto io non lo sfrutto minimamente e come sistemare il tutto per tutelare mia mamma e la mia eredità da un coeredi inadempiente
Grazie
Santi Cristian

Gentile Avvocato, abbiamo ereditato una piccola casa a mare in cinque fratelli/sorelle. Attualmente ci sono divergenze sulla gestione del bene. Praticamente 2 vorrebbero vendere, 2 no, mentre io vorrei acquistare le quote di tutti. I due che non intendono vendere hanno fissato un prezzo (sia della casa che della loro quota) superiore al reale valore di mercato. La domanda è… se io volessi esercitare il diritto di prelazione, dovrei acquistare necessariamente al prezzo richiesto o potrei imporgli la vendita in base ad una stima effettiva?
Ringrazio anticipatamente per l’attenzione.
PS Trattasi di immobile indivisibile.

Salve, mio marito possiede al 50% una casa al mare con il fratello
Negli ultimi 16 anni è stata utilizzata con una turnazione ai tempi stabilità in modo verbale e sempre rispettata da entrambi. Chi fa questo anno giugno e luglio la anno dopo farà agosto e settembre e viceversa.
Adesso mio cognato nel ns periodo in ns momentanea assenza ha cambiato il lucchetto del cancello e ci nega di ospitare un ns parente che sarà li a gg. E minaccia che dall’estate prossima se vogliamo dobbiamo fare insieme a loro le vacanze in 50 mq in quanto non vogliono più la turnazione che a suo dire non ha più valore…. Mi darebbe un consiglio? Grazie

Buona sera
Sono proprietario al 50% con mia sorella di un immobile ricevuto in eredità alla morte dei genitori. L’immobile non è abitato e io ci abito accanto. Ho permesso a mia figlia di usufruire di due stanze dell’immobile provvisoriamente, mia sorella mi ha chiesto di liberare tale immobile in quanto lei non è d’accordo. In questi casi posso come legittimo proprietario al 50% permettere a mia figlia di abitarci non in via esclusiva? Mia sorella ha le chiavi è può entrarci quando vuole.

Avvocato Di Carlo

I comproprietari possono utilizzare l’immobile per turnazione, oppure venderlo e sciogliere la comunione.

Salve ho ereditato tra l’altro una quota di 1/56 di un immobile insieme ai miei 3 fratelli. Poiché tutti gli altri comproprietari scappano cambiando residenza ecc. e quindi rendendosi irreperibili poiché hanno paura di essere individuati per eventuali debiti inerenti l’intera eredità ,volevo chiedere se,avendo le chiavi ed il possesso dell’immobile (avendo dovuto accettare l’eredità) insieme ai miei tre fratelli, posso dare in locazione lo stesso a terzi (procedendo ad una regolare registrazione del contratto) e se posso operare un cambio di destinazione d’uso da uso deposito ad uso abitativo. Grazie anticipate

Avvocato Di Carlo

la locazione può essere eseguita anche da uno dei comproprietari; è bene tuttavia informarli di tale evento e dividere il ricavato della locazione in relazione alle quote di proprietà.
Tenga conto che, per il cambio di destinazione come da Lei individuato, sarà necessario pagare gli oneri di urbanizzazione ed ulteriori costi; per tale aspetto si rivolga ad un ingegnere.
saluti

Gentile avvocato,
ero comproprietaria con mia sorella, residente in altra regione e deceduta nel 2017, di una casa singola nella quale fino alla sua morte nel 2019, ha sempre vissuto mia mamma essendo la casa di famiglia. Nella stessa casa, dopo la mia separazione, ho la residenza e ci abito stabilmente. L’arredamento è stato acquistato da me ed ho rifatto intonaci, impianto elettrico e idrico a mie spese in quanto il vedovo di mia sorella con la figlia a carico non aveva sufficiente disponibilità economica ma questo per me non ha rappresentato un problema. L’ho avvertito prima di cominciare i lavori e la sua risposta è stata ” vai tranquilla”. Ora, al compimento della maggiore età della figlia quest’ultima ha cominciato a fare i capricci ritenendo che la casa che ora è di loro proprietà per 1/4 ciascuno è stata stravolta ( rifacendo l’impianto idrico ho dovuto cambiare la pavimentazione di una stanza ) e che sarebbe dovuta rimanere tal quale. A nulla è valso spiegare solo a lei che la casa aveva necessità urgente di quegli interventi e che senza intervento alcuno sarebbe andata in rovina e io avrei vissuto in situazione di disagio. Padre e figlia usavano venire in ferie per 10 giorni l’anno a totali spese di mia mamma ma ora mi e Le chiedo: quando torneranno per le ferie potranno non solo godere della casa ma anche delle mie cose personali presenti? potranno portare estranei senza limiti? sono costretta a non passare il bianco sui muri se questa nipote li volesse fucsia? insomma dove finiscono e cominciano diritti e doveri? ho pensato alla divisione ma una porzione della casa non avrebbe il bagno e ce n’è uno solamente. La ringrazio infinitamente per la sua attenzione. Buona serata.

Avvocato Di Carlo

Gentile signora, ci sono diversi passaggi della vicenda poco chiari e, così come esposta, non mi permette di fornirle indicazioni.
Ci contatti via mail laddove fosse interessata.
saluti

Salve,
sono proprietaria al 50% di una casa in montagna che utilizzo in regime di turnazione con l’altro comproprietario sei mesi l’anno. Sono ben due anni che mi accollo tutte le spese condominiali e utenze perchè l’altro comproprietario, pur utilizzando l’immobile sei mesi l’anno, non paga nulla adducendo come giustificazione il non avere disponibilità economica.
Posso impedirgli di usare l’immobile, fin quando non mi avrà rimborsato metà delle spese o devo continuare a subire la prepotenza di chi vuole godere del bene senza pagare nulla?
Grazie
Buona serata

Avvocato Di Carlo

Purtroppo non può negare l’utilizzo del bene all’altro proprietario ma può agire per ottenere il pagamento della quota di spese che ha anticipato.
Se l’altro comproprietario è nulla tenente, potrà infine pignorare la quota dell’immobile in regime di comunione e diventare unico ed esclusivo proprietario.
Saluti

Buongiorno Avvocato,
sono separato con la comunione dei beni. Separazione consensuale. Mia moglie ha diversi immobili a lei intestati, acquistati durante il matrimonio. Dobbiamo divorziare, in che termini posso calcolare il valore della mia parte degli immobili per una divisione corretta?
La ringrazio anticipatamente.

Avvocato Di Carlo

Non è cosi semplice come pensa; prima di capire se Le spetta qualcosa (e quanto le spetta) è necessario valutare parecchi parametri.
Potrà rivolgere la stessa domanda al collega che l’ha seguita durante la separazione che, certamente, conosce già la Vostra situazione economico-immobiliare e potrà aiutarla.
Saluti.

Salve ho ereditato un appartamento con garage e posto auto al 50×100 con mio fratello . Mi ha offerto una cifra ridicola per l’acquisto dell’intero bene da me opportunamente rifiutata. Lui occupa il garage e il posto auto l’appartamento è vuoto e io vorrei affittarlo. Se lui si oppone posso chiedere l’affitto dei beni a lui? Posso vendere la mia parte ad un estraneo? Grazie

Avvocato Di Carlo

Può locare l’appartamento ma metà dell’importo deve versarlo a suo fratello; suggerisco, prima, di procedere ad una comunicazione formale per conoscere l’intento di suo fratello circa la volontà di occupare o usare l’appartamento.
Di contro, lei può chiedere l’indennità di occupazione esclusiva del box e del garage che va parametrica ad un canone di locazione.
Infine, può anche vendere la sua quota di proprietà ad un terzo; tuttavia, essendo bene ereditato, dovrà prima comunicarlo a suo fratello per rispettare il diritto di prelazione ereditaria.
Saluti.

Buongiorno avvocato,
Alla morte di mia madre ho ereditato 3 immobili, divisi tra me e il marito. Dato che ero ancora minorenne, per problemi con il marito sono stata affidata a una famiglia ed attualmente vivo ancora con loro. Non ho mai potuto usufruire dei beni (in uno ci abita il marito con la nuova compagna, gli altri due sono casolari), ma nonostante questo ho continuato a pagare le tasse. Ora, posso io chiedere un risarcimento per mancato godimento del bene?
Grazie

Avvocato Di Carlo

Di fronte alla situazione descritta si apre un ventaglio di vie da percorrere che le consentirebbero tutela sotto diversi aspetti, non solo risarcitoria.
Tuttavia, per circostanziarle meglio, si rende necessario analizzare fatti e documenti per avere un quadro più completo.
Se è interessata, ci contatti via mail.
Saluti.

Gentile avvocato, buon pomeriggio. Dalla dipartita di mio padre (dicembre 2017) per successione ereditaria mia madre, mia sorella ed io risultiamo comproprietari di immobili. Le quote di due immobili sono pari a 1/3 (mia madre, mia sorella ed io); le quote del terzo immobile sono suddivise in: 4/6 a mia madre e 1/6 a mia sorella e 1/6 a me. Visti i pessimi rapporti che mia sorella ha posto in essere (in modo pretestuoso) dopo la morte di nostro padre con mia madre e di conseguenza con me (fratello) e vista la mancata volontà di mia sorella di partecipare alle spese sulle utenze degli immobili che sono a disposizione di tutti gli eredi (vuoti e quindi non abitati), io e mia madre possiamo ottenere l’acquisizione delle quote di mia sorella attraverso regolare acquisto? Se ciò è consentito dal Diritto cosa bisogna fare? Come dobbiamo muoverci io e mia madre? Grazie in anticipo e buona giornata.

Avvocato Di Carlo

Certamente. Lei e\o sua madre avete il diritto di prelazione sulla vendita delle quote di proprietà di sua sorella che, tuttavia, non è obbligata a vendere.
Se non è intenzionata a vendere potete sciogliere la comunione mediante un apposito giudizio di scioglimento della comunione avanti al Tribunale; ove interessato, ci contatti via mail.
Saluti.

Buonasera Avvocato,
ho una casa al 50% con il mio ex marito. I rapporti nei miei confronti sono sempre poco rispettosi e non tenie conto delle mie volontà sul bene come comproprietaria. Avendo avuto in passato episodi di violenza, non vorrei più dover parlare con lui per la gestione di quella casa. esiste una formula legale per incaricare un avvocato di gestire tutte le comunicazioni con il comproprietario di un immobile? Grazie

Avvocato Di Carlo

Certamente. Deve conferire al legale (Che sceglierà Lei) un apposito mandato di rappresentanza, eventualmente unitamente al potere di prendere iniziative processuali laddove il suo ex marito adotti dei comportamenti che ledano i suoi diritti.
Saluti.

Proprietario di 3/4 di un immobile che ha subito un danno dovuto a cedimento del terreno causato da fenomeni naturali, immobile dichiarato di pericolo crollo, posso io precedere ai lavori di risanamento strutturale anche se l’altra parte non ne vuole sapere, posso io salvare l’integrità del mio bene? Se i lavori non si fanno la casa crolla.
Grazie

Avvocato Di Carlo

Si ma le consiglio di far mettere nero su bianco, da un tecnico, lo stato dei luoghi e l’urgenza a provvedere prima dell’inizio dei lavori (se poi vuole richiedere la metà della somma all’altro proprierario)

Buongiorno,
alla morte di mia madre ho ereditato insieme e mio padre e mia sorella, oltre alla casa dove vive attualmente mio padre, anche un appartamento in Alto Adige(25 per cento). Mia sorella utilizzava già in precedenza tale immobile ed ora non mi da le chiavi dell’appartamento, pertanto sono diventato proprietario ma non posso utilizzarlo. Cosa posso fare per farmi dare le chiavi, farmi liquidare la mia parte ed uscire in tal modo da tale comproprietà o per procedere alla vendita dell’appartamento, grazie.

Avvocato Di Carlo

Può chiedere l’utilizzo per turnazione nonché il risarcimento del danno per il tempo che lei non ha potuto usare l’immobile.
Se sua sorella non accetta la richiesta di divisione, deve rivolgersi ad un legale per procedere alla divisione giudiziale.
saluti.

Buongiorno Avvocato, mio padre, deceduto, oltre all’immobile di abitazione era proprietario di un immobile acquistato con il fratello e la sorella
,con atto pubblico, con quote di possesso:
mio padre: proprietà 1/4
mio padre :proprietà 1/12 in regime di comunione dei beni.
la mia domanda è come inserire in successione queste quote?
sommando 1/4+1/24(la metà di 1/12) inserendo in successione 7/24?
La divisione delle quote è uguale anche per il fratello e la sorella.
Grazie in anticipo, cordiali saluti

Avvocato Di Carlo

La ripartizione delle quote in sede di successione va affidata sempre ad un tecnico che la saprà compilare.

Salve, un domanda che mi lascia molti dubbi. Alla morte del papà abbiamo ereditato la sua auto(4 figli), ma in effetti la uso solo io con relative spese a mio carico(giustamente). Come si deve procedere per il passaggio di proprietà a mio nome con la “compiacenza” dei miei fratelli?

Ringrazio x la risposta e resto in attesa della stessa

Grazie

Avvocato Di Carlo

Deve attivarsi al PRA di riferimento.

Buongiorno
Ho acquistato una casa in comproprietà al 50 con una sorella che doveva essere ristrutturata e rivenduta ma lei invece la ha occupata senza il mio consenso andandoci ad abitare con la famiglia. Secondo lei prima di intentare una causa può essere utile tentare una mediazione civile?
Grazie

Avvocato Di Carlo

La mediazione è obbligatoria in questo tipo di procedimenti.
Lei dovrebbe chiedere l’indennità di mancato godimento dal tempo in cui sua sorella andò ad abitare la casa.

buongiorno. volevo chiedere se un terreno boscato di circa 3 ettari indiviso tra tre fratelli (successione ereditaria) può essere utilizzato per ricavarne legna da uno qualsiasi dei proprietari o da tutti o se bisogna invece avere un nulla osta da parte degli altri comproprietari

Avvocato Di Carlo

Ogni comproprietario può godere del bene comune con il limite di non limitare il godimento degli altri.
Dunque si, può ricavare la legna anche senza il consenso degli altri.

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