L’inquilino danneggia l’immobile in locazione: cosa fare?

Il contratto di affitto di un immobile comporta l’obbligo del conduttore di restituire il bene in buono stato di conservazione, possibilmente integro e perfetto, ma con la tolleranza che un normale uso del bene secondo la sua destinazione richiede necessariamente.

Normale attendersi che le pareti siano ingiallite o che presentino fori per i quadri; lecita è anche l’usura di alcuni impianti, ma non è altrettanto ammissibile la rottura di un sanitario, la lacerazione della tenda, la distruzione delle porte.

Difatti, il conduttore ha l’obbligo di custodire il bene che gli è stato consegnato e la violazione di tale dovere di diligenza implica delle responsabilità di tipo non solo risarcitorio ma anche penale.

Capita spesso che i proprietari, quando ottengono la restituzione delle chiavi dei loro appartamenti, constatano l’asportazione di mobili, di termosifoni, di lavandini, di sanitari, di porte, di infissi e di finestre.

In questi ed altri casi è possibile denunciare l’inquilino che danneggia l’appartamento.

A confermarlo è una recente sentenza della Cassazione (Cass. sent. n. 4148/19) che offre più di uno spunto di riflessione. 

Secondo la Corte sono due i reati che possono configurarsi in capo al conduttore qualora questi distrugga, in tutto o in parte, l’abitazione o porti con sé degli oggetti non propri.

Ed infatti fioccano le querele nei confronti dei conduttori per i reati di danneggiamento aggravato (se commessi su un edificio di interesse storico o artistico o posto nel perimetro dei centri storici) e di appropriazione indebita aggravata.

 

La responsabilità civile del conduttore.

Il conduttore è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile locato che avvengano nel corso della locazione, anche se tali fatti derivano da incendio o siano stati causati da persone che il conduttore ha ammesso all’uso e al godimento della cosa.

In questi casi, deve risarcire i danni al locatore, compresi i canoni dovuti sino alla scadenza del contratto.

Il risarcimento del danno è una responsabilità civile che prescinde dall’intenzionalità del comportamento e scatta anche per i casi in cui i danni siano dovuti a semplice “colpa” e non per malafede.

In pratica, non basta dire “l’ho fatto senza volerlo” perché comunque la diligenza impone di evitare tutto ciò che è in proprio potere.

Quando invece i danni si verificano per circostanze imprevedibili e inevitabili, l’inquilino non è responsabile.

L’inquilino quindi non è tenuto al risarcimento del danno nei seguenti casi:

  • se i fatti sono dovuti al normale invecchiamento del bene(ad esempio l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti);
  • se dimostra che il fatto che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui o alle persone che ha ammesso all’uso o godimento della cosa.

Nell’ipotesi in cui il locatore intenda chiedere il risarcimento di tutti i danni subiti, prima di procedere alla riparazione è altamente consigliabile munirsi di idonea perizia redatta da un tecnico che attesti la causa dei danni e l’entità degli stessi.

Meglio ancora se il tecnico è nominato dal Tribunale (c.d. Accertamento Tecnico Preventivo).

Secondo la Cassazione, l’inquilino che restituisce l’appartamento con gravi danni è tenuto a versare non solo il rimborso per le spese necessarie a sostenere i lavori di riparazione, ma anche il risarcimento per il tempo in cui l’appartamento è rimasto necessariamente sfitto a causa dei suddetti lavori.

Tale risarcimento è pari al canone per il periodo necessario alle riparazioni.

Si tratta di una ipotesi simile al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento” ma, a tal fine, il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto.

 

La responsabilità penale del conduttore

Quando il conduttore danneggia volontariamente l’immobile (magari poco prima del rilascio ed a causa di possibili screzi con il proprietario) deriva quindi da un atteggiamento di malafede e consapevolezza.

In questo caso, poichè il reato di danneggiamento è solamente doloso, si può denunciare l’inquilino per danneggiamento aggravato.

In più c’è anche il reato di appropriazione indebita per chi porta via con sé dall’appartamento degli oggetti di proprietà del locatore.

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Buona sera, il mio inquilino nullatenente tiene l’appartamento in condizioni igeniche inaccettabili cosa posso fare? Ho delle foto che lo dimostarano

Avvocato Di Carlo

In questo momento non può fare nulla perche la disponibilità dell’immobile è del suo inquilino che, seppur poco propenso al rispetto delle condizioni igieniche, può gestire l’immobile come crede con il limite, tuttavia, che tali carenze igieniche non vadano a infierire sulle parti comuni dell’edificio o si estendano sulle proprietà di altri soggetti.
In altre parole, dentro l’abitazione il suo inquilino può vivere come meglio gli aggrada, con l’obbligo, tuttavia, che al termine della locazione dovrà riconsegnare l’immobile in ottimo stato.
Per tale motivo lei potrà agire solo ove, al termine della locazione, il suo inquilino rilascerà l’immobile in uno stato diverso da come l’aveva concesso.

Buonasera, ho concesso un immobile in comodato d uso per 2 anni e mezzo circa ad un parente, ha effettuato dei lavori senza alcuna richiesta né orale né scritta, l impianto elettrico é stato modificato con lavori privati senza alcun certificato scritto, ovviamente Non richiesto ne oralmente e per iscritto. La casa non é stata consegnata come ricevuta all inizio inoltre vi é stata una rottura di un letto singolo con riparazione “arruffata” ed anche pericolosa.
Adesso mi trovo tali danni. Come devo comportarmi? Grazie in anticipo…

Buongiorno,
Ho dato in locazione una mansarda il 01.06.2021. Linquilino precedente ci ha vissuto per 10 anni e prima di andare via, ha imbiancato l’appartamento. Anche perché nei anni, aveva cambiato il colore delle pareti. Linquilino precedente, non si e mai lamentato di esistenza di muffa. Ora ho due ragazzi giovani che ci vivono dal 1. giugno e dal primo momento si sono lamentati di muffa. Non sono neanche entrati nel appartamento hanno inizziato a scartavetrare le mure e il soffitto. (quello che si travedeva non era muffa, ma se mai, il colore che aveva dato l’inquilino di precedente. Questi due ragazzi hanno ridipinto l’appartamento (senza prima averci chiesto il premesso) . Purtroppo con colore non adatto, o vero, colore lavabile sia per le pareti sia per il soffitto. Siamo arrivati a dicembre e gli inquilini si lamentano di presenza di muffa. Quando ho visto le foto in realtà mi sono spaventata. Ho subito preso appuntamento con un professionista (pittore) e mi sono recata nel appartamento. il quale ci ha detto, che il colore e quello sbagliato (lavabile) e che sia il soffitto come anche le pareti non possano assorbire l’umidità che si crea cucinando, o arieggiando male l’ambiente, o quando si usano poco e male i riscaldamenti.
ora, io purtoppo vivo a l’estero e non conosco le leggi italiane. Il fatto e che questi ragazzi hanno un contratto a cedolare secca a 3+2. e una disdetta di 6 mesi d’anticipo. Loro vogliono recedere dal contratto tramite raccomandata entro i primi d’aprile. Per me andrebbe anche bene, sarei d’accordo. Ma come devo comportarmi per il fatto del danno creato da questa mala pittura? la voglio informare che abbiamo 2 mesi di caparra in mano. Questi pero non risarciscono i danni fatti. Il pittore chiede molto di più. potrebbe aiutarci?

Avvocato Di Carlo

Gentile sig.ra, comprendo la Sua situazione ma è necessario visionare il contratto di locazione, per prima cosa, e poi successivamente fare le dovute valutazioni.
Tenga conto che, in linea di massima, se la nuova pittura eseguita dai ragazzi risulta dannosa per l’appartamento, dovrebbe chiedere agli stessi il risarcimento del danno che è pari alla spesa per ridipingere l’immobile.
Saluti.

Buongiorno mi sono accorta che il mio ex inquilino ha rovinato la porta d’ingresso effettuando due fori per attaccare un attaccapanni in ferro battuto che oltretutto grava alla stabilità della porta… Ora il suo contratto d’affitto è stato chiuso cosa posso fare in questo caso?

Avvocato Di Carlo

Se non c’è stato un verbale di rilascio immobile, può far poco per dimostrare che il danno sia stato causato da lui, anche in considerazione del lasso di tempo intercorso.
Saluti.

Salve, ho la casa (villetta) dei mie genitori in affitto, ma fin dall’inizio l’inquilino ha fatto cose di testa sua, come rompere il muretto della cucina (senza dirlo e senza autorizzazione), allagare il salotto (mobili suoi x fortuna), perché non ha fatto funzionare bene la stufa a Pellet, staccare dei tubi della grondaia che servono per far scendere l’acqua piovana che ora cade direttamente sulle piastrelle e quindi rischio di infiltrazioni nel terreno sotto /cantina/garage. Inoltre abbiamo lasciato dei lampadari sotto loro richiesta e ora sono « buttati » in taverna pieni di polvere e spero non rotti, quando avevo chiesto di coprirli per non rovinarli. Senza parlare della installazione della cappa cucina che necessita di un tubo per sfiatare e non lo hanno ancora fatto.
Stanno distruggendo casa…. Cosa posso fare ? Ho già richiesto per questi lavori (grondaia e cucina), diverse volte, ma nulla ….
C’è un modo per risolvere ? Grazie 🙏

Avvocato Di Carlo

Il comportamento del conduttore è inaccettabile e, contratto di locazione alla mano, vi consiglio di procedere ad una diffida per contestare tutti questi comportamenti ed il ripristino della situazione.
Se il conduttore non adempie, valutati i fatti, potreste chiedere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno.
Saluti

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