In tema di locazioni, la cedolare secca è un regime di tassazione assai vantaggioso che riesce ad equilibrare le esigenze economiche del conduttore e del locatore.
Nello specifico, la cedolare secca è un regime di tassazione del reddito prodotto dai canoni di locazione, alternativo all’IRPEF; scegliendo tale regime, i redditi che vengono percepiti dalle locazioni immobiliari non sono più soggetti all’IRPEF ed alle relative addizionali, ma ad un’imposta fissa unica con aliquota più bassa.
L’imposta fissa sostituisce non solo l’IRPEF, ma anche le addizionali regionali, le addizionali comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Quali sono i vantaggi della cedolare secca?
Chi opta per la cedolare secca, finché viene mantenuta la tassazione sostitutiva, non deve pagare l’imposta di registro, solitamente nella misura del 2% del canone annuale, sia in fase di prima registrazione sia in fase di rinnovo annuale.
Non è dovuta neanche l’imposta di bollo (nella misura di 16 euro per ogni foglio, e che deve essere assolta in fase di registrazione del contratto di locazione).
D’altro canto, tuttavia, chi però sceglie la cedolare secca non può più operare aumenti del canone, ad alcun titolo, e non potrà sfruttare detrazioni per carichi di famiglia, ove spettanti, né eventuali altre detrazioni o deduzioni.
Chi può optare per la cedolare secca?
Può scegliere la cedolare secca il locatore, persona fisica, che risulta detenere l’immobile attraverso un diritto di proprietà oppure attraverso altro diritto reale di godimento (per esempio, l’usufrutto), purché non agisca nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Sono esclusi dall’applicazione del regime speciale della cedolare secca anche le società (società di persone e società di capitali), gli enti commerciali e non commerciali (salvo, a determinate condizioni, le cooperative e le Onlus), gli imprenditori o i professionisti che prendono in locazione immobili a uso abitativo per l’esercizio dell’attività di impresa e/o professionale, o per concederli a propri dipendenti per finalità esclusivamente abitative.
Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?
La cedolare secca può essere riferita solo a immobili a uso abitativo, quindi accatastati nella categoria catastale A, con esclusione della categoria A10 (ovvero uffici e studi), locati per finalità abitative, nonché alle relative pertinenze.
Poiché sono escluse quindi le locazioni effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni non può optare per la cedolare secca il locatario che sia un soggetto esercente attività d’impresa, indipendentemente dall’utilizzo per finalità abitative di dipendenti o collaboratori, che lo stesso locatario intende porre in essere con riferimento allo stesso fabbricato locato.
Anche i fabbricati abitativi locati per uso ufficio o uso promiscuo sono esclusi dall’applicazione della cedolare secca.
Come si attua la cedolare secca?
L’esercizio dell’opzione per la tassazione attraverso cedolare secca avviene, in linea generale, in sede di registrazione del contratto di locazione e ha effetto per tutta la durata del contratto stesso, a prescindere dalla durata del contratto di locazione.
Tale regime infatti può essere riferito anche ai contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali – come è noto – non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.
Se si opta per la cedolare secca, i canoni di locazione non concorrono più al reddito complessivo del locatore (tassato con IRPEF), ma vengono assoggettati a imposta sostitutiva.
La cedolare secca ammonta attualmente al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti; o al 10% in presenza di canone di locazione concordato (o concertato).
Tale ultima soluzione è quella maggiormente perseguita poiché, in presenza di un canone concordato il vantaggio economico non è indifferente.
Come si stabiliscono i canoni concordati?
Per prima cosa è necessario che si attivino il Comune e le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini.
Insieme devono infatti stabilire le modalità di valutazione degli immobili e, per ogni tipologia individuata e per ogni quartiere, definire un canone minimo e uno massimo.
Il prezzo del canone concordato sarà quindi più basso di quelli di mercato, calcolati nella fascia compresa tra i minimi e i massimi individuati e dovrà essere utilizzato nel contratto registrato mediante il regime della cedolare secca.
I contratti di affitto a canone concordato prevedono una durata minima di 3 anni e l’affitto dell’immobile viene rinnovato in maniera automatica per altri 2 anni alla scadenza.
Il rinnovo automatico può anche essere di 3 anni in base agli accordi stilati tra locatario e locatore.
La differenza con il normale contratto di locazione c.d. “4+4” si estende, oltre che alla durata minima, anche ai vantaggi fiscali appena visti.