Hai messo in vendita una casa all’interno della quale, negli anni, hai apportato alcune modifiche. Queste variazioni non sono state denunciate al Comune: non hai mai chiesto l’autorizzazione, né hai presentato un’istanza di concessione in sanatoria.
Sicché ora ti chiedi se si può vendere un immobile con abuso edilizio.
Vuoi cioè sapere cosa rischi se non informi di ciò il compratore o se, anche avvisandolo, puoi subire delle sanzioni di carattere amministrativo o, peggio, penale.
La giurisprudenza si è spesso trovata ad affrontare il tema della vendita di appartamenti non in regola sotto l’aspetto urbanistico o edilizio. La stessa Cassazione ha definito delle linee guida su come comportarsi prima di cedere la proprietà di un immobile abusivo.
Si può vendere un immobile con un abuso edilizio?
L’irregolarità edilizia di una costruzione non ne determina l’intrasferibilità.
In altre parole, si può ben vendere (o anche donare) una casa con un abuso.
Il contratto è valido però solo nella misura in cui il titolare del bene rende edotto l’acquirente della presenza dell’abuso.
Tale comunicazione deve essere formalizzata tanto nel contratto preliminare (il compromesso), quanto nel contratto definitivo (il cosiddetto rogito).
Se consapevole dell’irregolarità edilizia, l’acquirente non potrà più contestare alcunché al venditore o chiedere risarcimenti.
Se invece non c’è stata una informazione trasparente, l’acquirente può impugnare il contratto entro 10 anni e chiederne al tribunale lo scioglimento. In tale sede può anche proporre una domanda di risarcimento del danno. In alternativa, dinanzi a un abuso di piccole dimensioni, l’acquirente può optare per mantenere in vita la compravendita, ma chiedere una parziale restituzione del prezzo, il necessario per le spese di demolizione o per la richiesta di sanatoria, oltre all’eventuale risarcimento del danno.
L’acquirente può procedere giudizialmente contro il venditore anche se, prima della firma del contratto, ha effettuato alcuni sopralluoghi sull’immobile (magari accompagnato da un tecnico di fiducia) nel corso dei quali ha avuto la possibilità di prendere conoscenza dell’abuso. La semplice conoscibilità della costruzione non a norma non esonera il venditore dalla responsabilità civile per non aver informato l’acquirente.
In verità, quando la compravendita viene curata da un’agenzia immobiliare, quest’ultima ha l’obbligo di verificare la conformità urbanistica dell’immobile e accertarsi che non vi siano abusi. In caso contrario, il compratore potrà rivalersi – oltre che contro il venditore – anche contro l’agente.
Se l’acquirente scopre l’abuso dopo la firma del compromesso
Potrebbe succedere che il venditore non comunichi all’acquirente la presenza dell’abuso e i due firmino un compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Se dopo la stipula della scrittura privata, il futuro compratore si accorge dell’irregolarità, può tirarsi indietro dalla vendita? La risposta data dalla giurisprudenza è volta a conservare l’efficacia dell’accordo per quanto possibile.
Il che significa che il venditore potrà impedire la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento) solo se, prima della data del rogito notarile, chiede e ottiene la concessione in sanatoria. La sanatoria, anche se intervenuta in data successiva alla firma del preliminare, sana pertanto l’abuso e, con esso, anche il contratto. In altri termini, l’acquirente non potrà più agire contro il venditore e dovrà procedere necessariamente a firmare il rogito.
E se non arriva la sanatoria prima della data del rogito?
Potrebbe succedere che il venditore presenti la richiesta di sanatoria ma il Comune tardi a rilasciarla. Che succede se, nel frattempo, le parti intendono procedere al rogito? In tali ipotesi ci si può accordare in modo tale da salvaguardare il trasferimento della proprietà. In pratica, venditore e acquirente firmano il contratto di compravendita dal notaio subordinando però sia il passaggio di proprietà, sia il trasferimento del prezzo alla concessione della sanatoria. Perciò i soldi del prezzo di vendita non vengono erogati materialmente al venditore ma incassati dal notaio il quale li deposita in un apposito conto corrente.
Lì rimangono fino a quando non interviene la sanatoria.
Solo allora il notaio, che in tal modo funge da garante della bontà dell’operazione, svincolerà le somme e le depositerà sul conto del venditore. Viceversa se la sanatoria non dovesse giungere, sarà il notaio a risolvere il contratto e a restituire il denaro all’acquirente.
Che succede se l’acquirente scopre l’abuso dopo il rogito?
Come detto, ferma restando la responsabilità dell’eventuale agente di commercio, l’acquirente può chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione dei soldi versati.
In alternativa può optare per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria (ne avevamo parlato qui), con addebito delle spese in capo al venditore “reticente”.
In ultima istanza egli può scegliere di demolire l’opera, addossando anche in questo caso le spese sul venditore.
Responsabilità penale e amministrativa per l’abuso edilizio.
La responsabilità penale per l’abuso edilizio resta in capo a chi lo ha realizzato. Per cui, anche nel caso di vendita dell’immobile, l’acquirente non potrà rispondere penalmente dell’irregolarità.
Viceversa, per quanto riguarda l’obbligo di demolizione dell’abuso, questo può essere imposto all’acquirente senza alcun limite di tempo.