Un contratto d’affitto non registrato è nullo: la legge prevede che i contratti di locazione di immobili, comunque stipulati, siano nulli se non vengono registrati quando ne ricorrono i presupposti (art. 1, comma 346, L. 311/2004). La nullità però si può sanare: secondo le Sezioni Unite della Cassazione, la registrazione anche tardiva rende valido il contratto fin dall’inizio.
Vediamo cosa rischia il proprietario, quali diritti ha l’inquilino, come si regolarizza un affitto in nero e cosa succede quando nel contratto registrato compare un canone più basso di quello pagato davvero. Durata, rinnovo e disdetta dei contratti in regola sono spiegati nella guida sul contratto di affitto 4+4 o 3+2.
In breve
- Il contratto di locazione non registrato è nullo (art. 1, comma 346, L. 311/2004); la registrazione spetta al locatore entro 30 giorni (art. 13, comma 1, L. 431/1998).
- La registrazione tardiva sana la nullità con effetto dalla stipula (Cassazione, Sezioni Unite, n. 23601/2017), ma il proprietario paga le sanzioni fiscali.
- L’omessa registrazione costa il 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro; il 45%, minimo 150 euro, se il ritardo non supera 30 giorni (art. 69 D.P.R. 131/1986, dal 2024).
- L’inquilino può chiedere al giudice di accertare il contratto e fissare un canone non superiore al minimo di legge, con restituzione dell’eccedenza (art. 13, comma 6, L. 431/1998).
Contratto d’affitto non registrato: è valido?
No, finché non viene registrato. Il contratto di locazione abitativa deve essere fatto per iscritto e registrato all’Agenzia delle Entrate: l’obbligo grava su entrambe le parti verso il fisco, ma la legge lo pone espressamente a carico del proprietario, entro 30 giorni, che deve poi darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio (art. 13, comma 1, L. 431/1998).
Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 23601 del 2017, hanno chiarito che la nullità non è definitiva: la registrazione successiva funziona come una sanatoria con effetto retroattivo. Il contratto resta valido dalla data della firma, con la durata originaria. La Cassazione ha poi precisato che la sanatoria copre solo il periodo indicato nel contratto registrato: se l’inquilino abitava la casa da prima, quel periodo resta scoperto.
Affitto in nero: cosa rischia il proprietario?
I rischi sono soprattutto fiscali e processuali:
- Sanzioni per l’omessa registrazione: il 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro, che scende al 45% (minimo 150 euro) se si registra con non più di 30 giorni di ritardo (art. 69 D.P.R. 131/1986, come modificato dal D.Lgs. 87/2024). Con il ravvedimento operoso, prima di un controllo, le sanzioni si riducono.
- Imposte sui canoni: gli affitti incassati vanno comunque dichiarati; se non lo sono, si aggiungono le imposte evase e le sanzioni per la dichiarazione infedele o omessa.
- Azioni dell’inquilino: il conduttore può far accertare il contratto e ottenere un canone ridotto, come vediamo sotto.
- Sfratto più complicato: con un contratto nullo il proprietario non può contare sulle regole ordinarie della locazione. Per questo, prima di agire per morosità, conviene regolarizzare la registrazione: la procedura è descritta nella guida sullo sfratto per morosità.
Chi sceglie la cedolare secca non paga l’imposta di registro, ma l’obbligo di registrare il contratto resta: in caso di omissione le sanzioni si calcolano secondo regole proprie e conviene farle verificare da un professionista.
Affitto non registrato: quali diritti ha l’inquilino?
L’inquilino è considerato la parte debole e la legge gli offre strumenti specifici. Se il proprietario non ha registrato il contratto nel termine, il conduttore può chiedere al giudice di accertare l’esistenza della locazione. In quel giudizio il giudice fissa il canone, che non può superare il valore minimo indicato dalla legge, di solito individuato in quello dei contratti a canone concordato, e ordina la restituzione delle somme pagate in più (art. 13, comma 6, L. 431/1998).
Attenzione a un’informazione superata che circola ancora. Nel 2011 una legge aveva previsto che l’inquilino che denunciava l’affitto in nero ottenesse un canone pari al triplo della rendita catastale. La Corte costituzionale l’ha dichiarata illegittima con la sentenza n. 50 del 2014, e con la sentenza n. 169 del 2015 ha bocciato anche la norma che ne salvava gli effetti. Oggi quel meccanismo non esiste più: resta solo una regola transitoria per i canoni pagati fino al 16 luglio 2015 (art. 13, comma 5).
Anche l’inquilino, essendo parte del contratto, può registrarlo: in quel caso risponde in solido con il proprietario delle imposte, e può poi chiedergli il rimborso. Un contratto registrato serve anche per alcune agevolazioni fiscali per chi vive in affitto.
Contratto registrato con canone inferiore: cosa succede?
È il caso del canone «ufficiale» basso e di un accordo a parte per pagare di più. Ogni patto che fissa un canone più alto di quello del contratto scritto e registrato è nullo (art. 13, comma 1, L. 431/1998), anche se è stato registrato in seguito, secondo la giurisprudenza delle Sezioni Unite. L’inquilino può chiedere la restituzione delle somme versate in più, con un’azione da proporre entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile (art. 13, comma 2).
Registrazione tardiva del contratto d’affitto: come si fa?
- Raccogliere i dati: contratto firmato, data di inizio, canone, dati catastali dell’immobile.
- Registrare il contratto online con i servizi dell’Agenzia delle Entrate o presso un ufficio, indicando la data effettiva di inizio della locazione.
- Versare imposte e sanzioni con il ravvedimento operoso, possibilmente con l’aiuto di un professionista per i calcoli.
- Comunicare la registrazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.
Se il contratto non è mai stato scritto, la situazione è più delicata: la forma scritta è richiesta per la validità e conviene valutare con un legale come regolarizzare il rapporto.
Domande frequenti
Se pago un affitto in nero posso riavere tutti i soldi?
Di regola no. La legge consente di ottenere un canone ridotto fissato dal giudice e la restituzione di quanto pagato oltre quella misura, non dell’intero affitto: il proprietario può infatti chiedere un compenso per l’uso della casa. Il calcolo dipende dalla durata e dal canone di riferimento.
Il proprietario può cacciarmi se il contratto non è registrato?
Non con la forza né cambiando la serratura: serve sempre un provvedimento del giudice. Nel frattempo l’inquilino può far valere i propri diritti, e se il contratto viene registrato vale la durata originaria. Il deposito cauzionale va comunque restituito alla fine del rapporto, salvo danni o debiti documentati.
Chi paga la registrazione del contratto d’affitto?
Di regola l’imposta di registro si divide a metà tra proprietario e inquilino, ma la registrazione è un compito del proprietario. Le sanzioni per il ritardo, se è lui a non aver registrato, restano nei fatti a suo carico.
Un affitto non registrato si può quasi sempre sistemare, ma conviene farlo prima che nasca una lite o arrivi un controllo. Per valutare la propria posizione, da proprietario o da inquilino, è possibile contattare lo studio.
