Lo sfratto per morosità è la procedura con cui il proprietario ottiene dal giudice l’ordine di rilascio dell’immobile quando l’inquilino non paga il canone. Si avvia con l’intimazione di sfratto e citazione per la convalida (art. 658 del codice di procedura civile) e, se l’inquilino non si oppone, porta in tempi relativamente brevi a un provvedimento esecutivo.
Quanto dura? Dipende dal tribunale, dal comportamento dell’inquilino e soprattutto dalla fase finale, quella del rilascio forzato: di solito servono alcuni mesi per la convalida e altri per liberare l’immobile.
Ecco le fasi, il termine di grazia, le difese dell’inquilino e il modo per recuperare i canoni non pagati.
Quando si può chiedere lo sfratto per morosità?
Per le abitazioni, l’art. 5 della legge 392/1978 considera motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza. Lo stesso vale per gli oneri accessori, come le spese condominiali a carico dell’inquilino, se l’importo non pagato supera due mensilità di canone.
In pratica basta anche un solo canone non pagato oltre quel termine, e non importa se l’inquilino ha versato qualcosa in acconto: conta che il debito sia ancora aperto al momento dell’udienza. Per negozi e uffici, invece, il giudice valuta caso per caso se l’inadempimento è abbastanza grave da giustificare la risoluzione.
Prima di iniziare conviene fare due cose. La prima è inviare una diffida scritta: non è obbligatoria, ma documenta il debito e a volte basta a ottenere il pagamento. La seconda è verificare che il contratto sia stato registrato, perché la mancata registrazione può incidere sulla sua validità e complicare la procedura.
Come funziona: intimazione e udienza di convalida
L’avvocato del proprietario prepara l’atto di intimazione, che cita l’inquilino a comparire davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. L’atto viene notificato e tra la notifica e l’udienza devono passare almeno venti giorni liberi, che il giudice può ridurre fino alla metà nei casi urgenti (art. 660 c.p.c.).
Nello stesso atto si può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti. Così, con un’unica procedura, si ottengono sia l’ordine di rilascio sia un titolo per incassare il dovuto.
All’udienza le strade possibili sono quattro:
- l’inquilino non si presenta o non si oppone: il giudice convalida lo sfratto, se il proprietario dichiara che la morosità persiste (art. 663 c.p.c.);
- l’inquilino paga tutto in udienza, comprese spese e interessi: per le abitazioni lo sfratto non viene convalidato e il contratto prosegue;
- l’inquilino chiede un termine per pagare: il giudice può concedere il termine di grazia;
- l’inquilino si oppone: la procedura si trasforma in una causa ordinaria.
Con la convalida il giudice fissa anche la data dalla quale potrà iniziare l’esecuzione, cioè il rilascio forzato.
Il termine di grazia: l’inquilino può ancora pagare?
Per le locazioni abitative l’art. 55 della legge 392/1978 permette all’inquilino di evitare lo sfratto pagando alla prima udienza canoni, oneri accessori, interessi legali e spese liquidate dal giudice.
Se non può pagare subito e dimostra di essere in difficoltà economica, il giudice può concedergli un termine di grazia fino a novanta giorni, fissando una nuova udienza per verificare il pagamento. Non si tratta di un diritto automatico: il giudice valuta la situazione concreta. Il termine può arrivare a centoventi giorni se il mancato pagamento non si protrae da oltre due mesi e dipende da disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà sorte dopo la firma del contratto.
La sanatoria non è illimitata: è ammessa per non più di tre volte in quattro anni, che diventano quattro nei casi di particolare difficoltà appena descritti.
Per negozi, uffici e altri immobili non abitativi, secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, il termine di grazia non si applica. Il pagamento tardivo, in quei casi, non impedisce di per sé la convalida.
Cosa succede se l’inquilino si oppone?
Se l’inquilino contesta la morosità, per esempio sostenendo di aver pagato, il giudice non può convalidare lo sfratto. Può però emettere un’ordinanza di rilascio provvisoria, se l’opposizione non si fonda su prova scritta e non ci sono gravi motivi contrari (art. 665 c.p.c.).
Se l’inquilino contesta solo l’importo, il giudice può ordinargli di pagare subito la parte non contestata; se non paga, lo sfratto viene convalidato.
Una difesa frequente è la riduzione del canone per vizi della casa, come umidità o infiltrazioni. Per la Cassazione, però, l’inquilino che continua a usare l’immobile di regola non può ridurre il canone di sua iniziativa; per i problemi di manutenzione ci sono altri strumenti, come spieghiamo nella guida sulla muffa nella casa in affitto.
Dopo l’opposizione la causa prosegue con il rito delle locazioni e diventa obbligatorio il tentativo di mediazione: la fase di convalida ne è esclusa, la causa successiva no (D.Lgs. 28/2010).
Come si libera l’immobile: l’ufficiale giudiziario
La convalida non fa uscire da sola l’inquilino. Se non lascia l’immobile entro la data fissata, si passa all’esecuzione per rilascio:
- precetto: si notificano il titolo e l’atto che intima di liberare l’immobile entro almeno dieci giorni;
- preavviso: l’ufficiale giudiziario comunica giorno e ora dell’accesso almeno dieci giorni prima (art. 608 c.p.c.);
- accessi: se l’inquilino è ancora in casa, spesso il primo accesso viene rinviato; nei successivi l’ufficiale giudiziario può farsi assistere dalla forza pubblica e da un fabbro;
- rilascio: l’ufficiale giudiziario immette il proprietario nel possesso e redige il verbale.
È la fase meno prevedibile: i tempi variano molto da un tribunale all’altro e dipendono anche dalla disponibilità della forza pubblica. Se nell’immobile restano mobili dell’inquilino, il codice prevede una procedura apposita per la loro custodia o il loro asporto.
Il proprietario, nel frattempo, non può farsi giustizia da sé: cambiare la serratura, staccare le utenze o impedire l’accesso all’inquilino espone a responsabilità anche penali.
Come recuperare i canoni non pagati
Lo sfratto restituisce l’immobile, ma i soldi vanno recuperati a parte. Se nell’intimazione è stata chiesta l’ingiunzione, il giudice emette un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio (art. 664 c.p.c.).
Se invece l’inquilino si è opposto, sul pagamento dei canoni decide la causa che segue. Se nel contratto c’è un garante, per esempio un fideiussore, il proprietario può rivolgersi anche a lui nei limiti della garanzia.
Con il decreto si può pignorare lo stipendio, la pensione o il conto corrente dell’inquilino. Sulle somme dovute maturano anche gli interessi: sul tema può essere utile la guida su interessi legali e moratori.
A fine rapporto il deposito cauzionale può servire a compensare canoni non pagati e danni, per i quali si veda la guida su cosa fare se l’inquilino danneggia l’immobile. Attenzione: il diritto ai canoni si prescrive in cinque anni da ciascuna scadenza (art. 2948 c.c.).
Domande frequenti
Quanto costa uno sfratto per morosità?
Dipende dal valore del contratto, dall’eventuale opposizione e dal numero di accessi. Si pagano contributo unificato, notifiche e compenso dell’avvocato; con la convalida le spese sono di regola a carico dell’inquilino, ma il recupero dipende dalla sua solvibilità.
Lo sfratto per morosità vale anche per i negozi?
Sì, la procedura di intimazione e convalida si applica anche alle locazioni commerciali. La differenza principale è che non c’è il termine di grazia.
E se l’inquilino paga prima dell’udienza?
Se paga per intero, il proprietario non può dichiarare che la morosità persiste e lo sfratto non viene convalidato. Restano da regolare le spese della procedura, meglio con un accordo scritto.
Ogni sfratto ha le sue variabili: il tipo di contratto, l’importo del debito, le difese dell’inquilino. Che tu sia proprietario o inquilino, possiamo esaminare i documenti e indicarti le strade possibili e i tempi realistici nel tuo caso. I recapiti degli studi di Palermo e Mussomeli sono nella pagina sedi e contatti.
