Locazione di immobile ad uso commerciale: disdetta, diritti e doveri.

A differenza della locazione prevista per i locali adibiti ad uso abitativo (dove la durata minima è di 4 anni più altri 4, salvo i casi di natura transitoria), nel caso di locazione di locali commerciali la durata minima è di 6 anni più 6 anni, mentre è di 9 anni più altri 9 anni nel caso di attività turistico o alberghiera; se nel contratto non è stata pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge.

In altre parole, salvo il caso di disdetta di rinnovo (previsto in determinati casi), il contratto si rinnova automaticamente alla prima scadenza.

Ma cosa succede se il locatore non ha intenzione di portare avanti il contratto o di non rinnovarlo alla prima della scadenza?

Vediamo insieme la casistica.

1) Può il locatore (proprietario dell’immobile) disdire il contratto di locazione prima della scadenza?

Salvo i casi che vedremo successivamente, la risposta è negativa: il locatore non può disdire il contratto alla prima scadenza.

Addirittura il primo rinnovo, di altri 6 anni, è obbligatorio per legge e si rinnova in forma tacita (non c’è bisogno cioè di nessuna dichiarazione scritta).

Solamente il conduttore, all’approssimarsi del primo rinnovo, può inviare una raccomandata al locatore almeno 12 mesi prima della scadenza, dichiarando la sua volontà a non voler rinnovare il contratto.

Il locatore, invece, ha la possibilità di disdire alla prima scadenza, (sempre con raccomandata e sempre almeno 12 mesi prima), solo ed esclusivamente nei casi previsti dalla legge (domanda successiva)

2) Quali sono i casi in cui il locatore può disdire il contratto alla scadenza dei primi sei anni?

Il locatore potrà farlo:

  1. a) nel caso in cui intenda cambiare destinazione dell’immobile affittato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;
  2. b) nel caso in cui intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
  3. c) nel caso in cui intenda eseguire interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;
  4. d) nel caso in cui intenda eseguire interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

3) Cosa succede se il locatore non compie l’attività che aveva giustificato la disdetta stessa?

Una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, entro sei mesi dall’avvenuta consegna, il locatore dovrà provvedere ad porre in essere l’attività dichiarata nel diniego di rinnovo, altrimenti sarà obbligato a  ripristinare il contratto se il conduttore lo richiede, rimborsando anche le spese  sopportate dal conduttore per il trasloco.

Se invece il conduttore non vuole ripristinare il contratto, gli dovrà risarcire i danni(potrebbe pagare fino a 48 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore).

4) Cosa spetta al conduttore nel caso in cui il locatore intenda disdire il contratto?

Ad esclusione dei casi in cui il contratto si risolva per inadempimento del conduttore (tipico esempio lo sfratto per morosità) o per recesso o diniego di rinnovo (sempre da parte del conduttore), in tutti gli altri casi il locatore, che non intenda rinnovare il contratto, deve corrispondere al conduttore la c.d. indennità per la perdita di avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore.

E’ bene precisare che l’indennità di avviamento è dovuta esclusivamente per le locazioni di locali commerciali in cui si svolga attività che comporta contatti diretti con il pubblico e le utenze.

In più, se entro un anno dalla disdetta il locatore adibisce il locale alla stessa attività commerciale che veniva prima esercitata nel locale dal conduttore, o comunque simile ad essa, dovrà rimborsare altre 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato.

Il conduttore può richiedere il pagamento dell’indennità dal momento della cessazione del rapporto.

Questo diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni.

Inoltre il conduttore ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità.

In nessun caso il conduttore può rinunciare all’indennità al momento della stipulazione del contratto, e una eventuale clausola contrattuale di rinuncia sarebbe comunque nulla.

5) Se con un unico contratto concedo in locazione un immobile adibito ad attività differenti è dovuta l’indennità di avviamento?

Quando con unico contratto viene pattuita la locazione di un unico immobile ad uso promiscuo si applica il criterio della prevalenza dell’uso per stabilire il regime giuridico della locazione dell’immobile ai fini dell’indennità di avviamento si applica.

Quando, invece, parti di un unico immobile vengono locate con contratti separati, l’uso determinante la disciplina da applicare è quello stabilito dalla

Nel caso di immobili adibiti ad uso promiscuo (ovvero a più attività), l’orientamento prevalente della giurisprudenza sostiene che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale spetta secondo la prevalenza dell’uso effettivo dell’immobile locato (Cass., Sez. Un., n. 11301/1995).

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