Nella locazione di un immobile ad uso commerciale il contratto dura almeno 6 anni e si rinnova per altri 6 (9+9 per alberghi e attività assimilate): alla prima scadenza il proprietario può disdirlo solo per i motivi indicati dalla legge, con un preavviso di 12 mesi (18 per gli alberghi). Le regole sono nella legge 392/1978 (la legge sull’equo canone), ancora in vigore per negozi, uffici e laboratori.
Il locatore è chi concede il locale in locazione, di solito il proprietario; il conduttore è chi lo prende in affitto. Vediamo disdetta, recesso, indennità di avviamento, prelazione e liti.
In breve
- Durata: minimo 6 anni, 9 per alberghi e teatri; una durata inferiore pattuita è sostituita da quella di legge (art. 27 L. 392/1978).
- Disdetta: con raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza; alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi dell’art. 29, da indicare a pena di nullità.
- Avviamento: se il rapporto cessa per volontà del locatore, al conduttore che riceve il pubblico spettano 18 mensilità dell’ultimo canone, 21 per gli alberghi (art. 34).
- Liti: prima della causa è obbligatoria la mediazione, salvo che nella fase di convalida di sfratto (art. 5 D.Lgs. 28/2010).
Quanto dura un contratto di locazione commerciale?
La durata minima è di 6 anni per le attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche e professionali; di 9 anni per alberghi, attività assimilate e spettacoli teatrali (art. 27). Una durata più breve, o mancante, è sostituita da quella di legge. Fanno eccezione le attività transitorie per loro natura.
Alla scadenza il contratto si rinnova tacitamente per un periodo uguale (art. 28). Per le abitazioni si veda la guida sul contratto 4+4 o 3+2.
Esiste un’eccezione per le cosiddette «grandi locazioni»: se il canone annuo supera 250.000 euro e l’immobile non è un esercizio di interesse storico, le parti possono derogare per iscritto alle regole della legge 392, comprese durata, rinnovo e indennità (art. 79, comma 3, introdotto dall’art. 18 del D.L. 133/2014, convertito dalla L. 164/2014).
Il locatore può dare disdetta alla prima scadenza?
Solo in casi precisi: alla prima scadenza il locatore può evitare il rinnovo soltanto se intende (art. 29):
- adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- esercitarvi un’attività industriale, commerciale, artigianale, professionale o turistica, in proprio o tramite gli stessi familiari (per gli enti pubblici, un’attività istituzionale);
- demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo o restaurarlo integralmente;
- ristrutturare i locali di vendita per adeguarli alla normativa sul commercio, quando i lavori sono incompatibili con la permanenza del conduttore.
La disdetta va inviata con raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 per gli alberghi), a pena di decadenza, e deve indicare il motivo a pena di nullità. Alle scadenze successive, invece, ciascuna parte può dare disdetta senza motivare, con lo stesso preavviso (art. 28).
Se il locatore, ottenuto il rilascio, non avvia entro sei mesi l’uso dichiarato, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese di trasloco, oppure un risarcimento fino a 48 mensilità del canone, oltre all’indennità di avviamento (art. 31). Se il conduttore non lascia i locali si procede con lo sfratto per finita locazione.
Il conduttore può recedere prima della scadenza?
Sì, in due modi. Il contratto può prevedere un recesso libero, in qualsiasi momento, con un preavviso di almeno sei mesi dato con raccomandata (art. 27, comma 7). Anche se il contratto non lo prevede, il conduttore può sempre recedere per gravi motivi, con lo stesso preavviso (art. 27, comma 8): è un diritto che il contratto non può escludere.
Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, i gravi motivi sono fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili quando ha firmato e sopravvenuti, che rendono la prosecuzione del rapporto oggettivamente troppo gravosa. Un generico calo degli affari di norma non basta, e il motivo va indicato nella lettera.
Quando spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento?
L’avviamento è la capacità dell’attività di attirare clienti in quel luogo. Quando la locazione cessa per volontà del locatore, il conduttore ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone, 21 per le attività alberghiere (art. 34). Se entro un anno nel locale viene avviata da chiunque la stessa attività o un’attività affine, il locatore deve una seconda indennità di pari importo.
L’indennità non spetta se il contratto si scioglie per inadempimento del conduttore, come nello sfratto per morosità, per sua disdetta o recesso, o per una procedura concorsuale. È esclusa anche per le attività senza contatto diretto con il pubblico, per quelle transitorie, per gli studi professionali e per i locali interni a stazioni, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi e villaggi turistici (art. 35).
Fino al pagamento dell’indennità, il rilascio non può essere eseguito. Una clausola con cui il conduttore vi rinuncia in anticipo è nulla (art. 79), e secondo la giurisprudenza il diritto si prescrive in dieci anni. Per un immobile a uso promiscuo, come negozio e abitazione, la Cassazione guarda all’uso effettivamente prevalente.
Cosa sono la prelazione e il riscatto del conduttore?
Se il locatore vuole vendere l’immobile, deve comunicarlo al conduttore con atto notificato, indicando prezzo e condizioni: il conduttore ha 60 giorni per esercitare la prelazione, cioè comprare alle stesse condizioni (art. 38). Se la comunicazione manca o il prezzo dichiarato è superiore a quello reale, il conduttore può riscattare l’immobile dall’acquirente entro sei mesi dalla trascrizione della vendita (art. 39).
Esiste anche una prelazione sulla nuova locazione: se alla scadenza il locatore vuole affittare a un terzo, deve comunicare le offerte ricevute almeno 60 giorni prima (art. 40). Queste regole non valgono per le attività escluse dall’indennità (art. 41). Diversa è la cessione del contratto insieme all’azienda, trattata nella guida sull’affitto d’azienda.
Come si risolve una lite sulla locazione commerciale?
Per le controversie in materia di locazione il tentativo di mediazione è obbligatorio prima della causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010, come modificato dalla riforma Cartabia). Non serve nella fase di convalida di licenza o di sfratto, ma diventa necessario se il conduttore si oppone e il procedimento prosegue come causa ordinaria: tempi e costi sono nella guida sulla mediazione civile obbligatoria.
Frequenti sono anche le liti sul canone: l’aggiornamento annuale, su richiesta del locatore, non può superare il 75% della variazione ISTAT dei prezzi al consumo (art. 32).
Domande frequenti
La disdetta del negozio si può mandare via PEC?
La legge parla di raccomandata. La PEC inviata all’indirizzo PEC del destinatario è in genere ritenuta equivalente, ma per la disdetta, dove un vizio fa rinnovare il contratto, la raccomandata con avviso di ricevimento resta la scelta più sicura.
Si può rinunciare all’indennità di avviamento nel contratto?
No. La rinuncia preventiva è nulla perché limita un diritto previsto dalla legge (art. 79 L. 392/1978). Fanno eccezione le grandi locazioni con canone annuo superiore a 250.000 euro, in cui le parti possono derogare per iscritto.
Se chiudo l’attività prima dei sei anni devo pagare tutti i canoni?
Non necessariamente: con il recesso libero pattuito o per gravi motivi bastano sei mesi di preavviso. Fuori da questi casi il recesso non libera il conduttore, che resta esposto alla richiesta di canoni o danni: la misura si valuta caso per caso, anche in base all’impegno del locatore a riaffittare il locale.
Un errore sui termini della disdetta può costare anni di rapporto. Per una valutazione del caso concreto, a Palermo o a Mussomeli, si può contattare lo studio.
