Il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni come custode: al danneggiato basta provare il danno e il collegamento con la cosa, mentre il condominio si libera solo dimostrando il caso fortuito (art. 2051 c.c.). Vale per chi cade su una scala scivolosa, per l’auto colpita da un pezzo di intonaco, per l’appartamento allagato da una tubazione comune.
Questa guida spiega come funziona la responsabilità del condominio, cosa deve provare chi ha subito il danno, quando il condominio non risponde, che ruolo ha l’assicurazione e come chiedere il risarcimento.
In breve
- Il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 c.c.).
- Per i crolli e i distacchi dovuti a difetto di manutenzione o vizio di costruzione si applica anche la responsabilità per rovina di edificio (art. 2053 c.c.).
- Anche il singolo condomino danneggiato può chiedere il risarcimento al condominio, pur partecipando pro quota alla spesa.
- Il diritto al risarcimento si prescrive, di regola, in cinque anni dal fatto (art. 2947 c.c.).
Perché il condominio risponde come custode?
Le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c., come scale, androni, facciate, cornicioni, tetti e impianti, sono nella disponibilità del condominio, che deve curarne la manutenzione attraverso l’amministratore e l’assemblea (artt. 1130 e 1135 c.c.). Per questo il condominio ne è il custode, nel senso dell’art. 2051 c.c.
È una responsabilità molto rigorosa: non serve dimostrare che l’amministratore sia stato negligente. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, il danneggiato deve provare il danno e il nesso causale con la cosa; spetta poi al custode provare che il danno è dipeso da un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile. Lo stesso schema si applica, per esempio, alle buche stradali: vedi la guida al risarcimento per buca stradale.
Quali sono i casi più frequenti?
- Cadute sulle scale o nell’androne: gradini rotti, pavimento bagnato senza segnalazione, illuminazione guasta, corrimano mancante.
- Distacco di intonaci, cornicioni o frontalini dei balconi che colpiscono passanti o auto parcheggiate.
- Perdite dalle tubazioni comuni o dalle colonne di scarico che allagano un appartamento o un negozio.
- Infiltrazioni dal tetto o dal lastrico, con le regole particolari spiegate nella guida su lastrico solare e terrazzo.
- Cancelli e portoni automatici difettosi che urtano chi passa.
Per i crolli e i distacchi di parti dell’edificio può valere anche l’art. 2053 c.c. sulla rovina di edificio: il proprietario risponde, salvo che provi che la rovina non dipende da difetto di manutenzione o da vizio di costruzione. Per i danni da acqua nell’appartamento, le prime mosse sono descritte nella guida ai danni da infiltrazioni.
Quando il condominio non risponde?
Il condominio si libera provando il caso fortuito, cioè un evento esterno che non poteva essere previsto né evitato con l’ordinaria diligenza. Può trattarsi di un evento naturale eccezionale: sul punto vedi la guida ai danni provocati dal maltempo, che spiega quando il maltempo è davvero imprevedibile.
Secondo la Cassazione anche la condotta del danneggiato può integrare il caso fortuito o ridurre il risarcimento: chi cade su un ostacolo ben visibile, che con un minimo di attenzione avrebbe potuto evitare, può vedersi negare in tutto o in parte il risarcimento. Il fatto di un terzo, per esempio un vicino che ha rovesciato dell’olio sulle scale, può a sua volta escludere o ridurre la responsabilità del condominio.
Il condominio non risponde, infine, dei danni causati da parti di proprietà esclusiva, come il balcone di un singolo appartamento o le tubazioni dopo la diramazione verso l’unità: in quei casi risponde il proprietario. Il confine tra parte comune e parte privata va verificato sul titolo e sul regolamento, come spiegato nella guida alle parti comuni del condominio.
Il condomino danneggiato può chiedere i danni al condominio?
Sì. Rispetto al danno subito nella propria unità o nella propria persona, il condomino è considerato terzo e può agire contro il condominio, rappresentato dall’amministratore (art. 1131 c.c.). Il risarcimento sarà poi ripartito tra tutti i condomini secondo i millesimi, compreso lo stesso danneggiato per la sua quota.
Se il danno dipende da lavori eseguiti male da un’impresa o da un difetto di progettazione, il condominio che ha pagato può rivalersi verso i responsabili. Se l’amministratore ha omesso di segnalare un pericolo noto o di eseguire lavori deliberati, il condominio può valutare un’azione nei suoi confronti.
Come si chiede il risarcimento?
- Documentare subito: foto e video del luogo, nomi di testimoni, eventuale intervento di vigili del fuoco o polizia municipale, referto del pronto soccorso.
- Inviare una richiesta scritta all’amministratore, con PEC o raccomandata, descrivendo fatto, luogo, data e danni, e chiedendo i dati della polizza del fabbricato.
- Far valutare il danno: per le lesioni serve una perizia medico-legale, per le cose preventivi o fatture di riparazione.
- Trattare con l’assicurazione del condominio, se esiste; in mancanza di accordo, avviare la mediazione, obbligatoria per le liti condominiali (art. 5 D.Lgs. 28/2010), e poi la causa davanti al giudice competente per valore e territorio, come i Tribunali di Palermo, Termini Imerese o Caltanissetta.
La polizza globale del fabbricato non è imposta dalla legge in generale, ma è molto diffusa ed è deliberata dall’assemblea. Copre di solito la responsabilità civile verso terzi e i danni da acqua condotta, con franchigie e massimali da verificare. Il risarcimento si prescrive, di regola, in cinque anni dal fatto (art. 2947 c.c.).
Domande frequenti
Sono caduto sulle scale appena lavate: il condominio risponde?
Può rispondere se il pavimento bagnato non era segnalato e il pericolo non era facilmente visibile. Se invece c’era un cartello ben evidente o la situazione era chiara, la tua condotta può ridurre o escludere il risarcimento.
Un pezzo di cornicione ha danneggiato la mia auto in strada: a chi chiedo i danni?
Al condominio, tramite l’amministratore, che risponde come custode della facciata e, per i distacchi dovuti a cattiva manutenzione, anche per rovina di edificio (artt. 2051 e 2053 c.c.). Conviene fotografare subito l’auto e il punto della facciata da cui si è staccato il frammento.
Il condominio può rifiutare perché manca l’assicurazione?
No. L’assicurazione serve a tenere indenne il condominio, ma la responsabilità verso il danneggiato esiste comunque: in mancanza di polizza il risarcimento è pagato dai condomini secondo i millesimi.
Prove raccolte subito e una richiesta ben costruita fanno spesso la differenza. Per una valutazione del caso concreto, sia per chi ha subito il danno sia per il condominio che lo riceve, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
