Il lastrico solare comune si ripara a spese di tutti i condomini in base ai millesimi; se invece è di uso esclusivo di un condomino, questi paga un terzo delle riparazioni e gli altri due terzi sono a carico dei condomini a cui il lastrico fa da copertura (art. 1126 c.c.). Lo stesso criterio si applica, di regola, ai danni da infiltrazioni.
Questa guida spiega che cos’è il lastrico solare, quando si applica la regola del terzo e dei due terzi, cosa cambia per il terrazzo a livello e chi risponde se l’acqua entra nell’appartamento sottostante.
In breve
- Il lastrico solare è parte comune dell’edificio, salvo che il titolo lo attribuisca a un singolo (art. 1117 c.c.).
- Se l’uso è esclusivo, chi lo usa paga un terzo delle riparazioni e ricostruzioni; due terzi sono a carico dei condomini coperti, in proporzione ai millesimi (art. 1126 c.c.).
- Per i danni da infiltrazioni rispondono, secondo le Sezioni Unite (sentenza n. 9449 del 2016), il titolare dell’uso esclusivo come custode e il condominio, con il riparto dell’art. 1126 salvo prova di una diversa responsabilità.
- Il criterio si applica anche al terrazzo a livello quando funge da copertura degli appartamenti sottostanti.
Che cos’è il lastrico solare e di chi è?
Il lastrico solare è la superficie piana che copre l’edificio al posto del tetto a falde: protegge dalle intemperie le unità sottostanti e spesso è calpestabile. L’art. 1117 c.c. lo include tra le parti comuni, salvo che il titolo, cioè l’atto di acquisto o il regolamento contrattuale, disponga diversamente.
Il terrazzo a livello è invece una superficie che si trova allo stesso piano di un appartamento, a cui si accede direttamente da quell’unità, e che spesso fa da copertura ai piani inferiori. Può appartenere in proprietà esclusiva al condomino del piano, ma conserva una funzione di copertura che interessa anche gli altri.
Chi paga le riparazioni del lastrico?
Bisogna distinguere tre situazioni:
- Lastrico comune a tutti: le spese si dividono tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), oppure solo tra quelli serviti se il lastrico copre una sola parte del fabbricato (art. 1123, comma 3).
- Lastrico di uso o proprietà esclusiva: chi ne ha l’uso paga un terzo; i restanti due terzi si dividono tra i condomini dell’edificio o della parte a cui il lastrico serve, secondo i millesimi (art. 1126 c.c.).
- Terrazzo a livello: secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, per la parte che funge da copertura si applica lo stesso criterio dell’art. 1126.
Il riparto riguarda le riparazioni e ricostruzioni della struttura e dell’impermeabilizzazione, cioè di ciò che serve alla funzione di copertura. Le spese per la pavimentazione di pregio, i parapetti decorativi o gli arredi, che servono solo a chi usa il terrazzo, restano di norma a suo carico. Per gli altri criteri generali vedi la guida alle spese condominiali.
Chi risponde dei danni da infiltrazioni?
Con la sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016 le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che, per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico di uso esclusivo, la responsabilità è extracontrattuale. Rispondono il titolare dell’uso esclusivo, come custode del bene (art. 2051 c.c.), e il condominio, che deve compiere gli atti conservativi e deliberare le riparazioni (artt. 1130 e 1135 c.c.).
Tra loro il danno si ripartisce, di regola, secondo le quote dell’art. 1126: un terzo al titolare dell’uso esclusivo e due terzi al condominio. Il riparto cambia se si prova che il danno dipende solo da uno dei due, per esempio da lavori eseguiti male dal proprietario del terrazzo o, al contrario, da un difetto strutturale che il condominio non ha riparato nonostante le segnalazioni.
Il condomino danneggiato che abita sotto il lastrico partecipa anche lui, pro quota, alla spesa del condominio. Le prime cose da fare quando compare una macchia, le prove da raccogliere e le richieste all’amministratore sono spiegate nella guida ai danni da infiltrazioni; sui principi generali della custodia vedi la guida ai danni causati dalle parti comuni.
Come si decidono e si eseguono i lavori?
Il rifacimento dell’impermeabilizzazione è di solito una manutenzione straordinaria: va deliberato dall’assemblea con le maggioranze dell’art. 1136 c.c. e richiede il fondo speciale, come spiegato nella guida ai lavori straordinari in condominio. Se le infiltrazioni sono in corso e il danno si aggrava, l’amministratore può intervenire con urgenza e riferire alla prima assemblea (art. 1135, comma 2).
Il titolare del terrazzo deve consentire l’accesso per i lavori. Quando le cause delle infiltrazioni sono contestate, può essere utile un accertamento tecnico preventivo, che fissa lo stato dei luoghi prima che i lavori lo modifichino e può favorire un accordo.
Si può usare il lastrico comune per impianti o terrazze?
Ogni condomino può installare impianti da fonti rinnovabili per la propria unità sul lastrico comune, dandone comunicazione all’amministratore se servono modifiche alle parti comuni (art. 1122-bis c.c.). L’uso deve rispettare la destinazione del lastrico e il pari uso degli altri, secondo le regole spiegate nella guida alle parti comuni del condominio.
Trasformare il lastrico comune in una terrazza ad uso di uno solo richiede invece il consenso degli altri, perché equivale a sottrarre a tutti una parte comune.
Domande frequenti
Ho l’uso esclusivo del terrazzo: devo pagare tutto io?
No. Per le riparazioni della funzione di copertura paghi un terzo e i condomini sottostanti due terzi, in proporzione ai millesimi (art. 1126 c.c.). Restano a tuo carico le spese che riguardano solo il tuo uso, come pavimenti di pregio o arredi.
Le infiltrazioni dal terrazzo del vicino: a chi chiedo i danni?
Puoi rivolgerti sia al titolare del terrazzo sia al condominio, tramite l’amministratore. Il riparto tra loro segue di regola le quote dell’art. 1126, salvo che si provi una responsabilità esclusiva di uno dei due.
Entro quanto tempo devo chiedere il risarcimento?
Il diritto al risarcimento da fatto illecito si prescrive in cinque anni (art. 2947 c.c.). Per le infiltrazioni che si ripetono nel tempo il calcolo della decorrenza può essere complesso: conviene agire senza attendere.
Ogni lastrico ha una storia: titoli, regolamento, lavori fatti in passato. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
