I lavori straordinari in condominio si approvano in assemblea con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi) quando si tratta di riparazioni di notevole entità, e con maggioranze diverse per le innovazioni (artt. 1136 e 1120 c.c.). Con la delibera va costituito un fondo speciale pari all’importo dei lavori (art. 1135, n. 4, c.c.).
Questa guida spiega come distinguere manutenzione straordinaria e innovazioni, quali maggioranze servono, come funziona il fondo, cosa può fare l’amministratore in caso di urgenza e chi paga quando l’appartamento viene venduto mentre i lavori sono in corso.
In breve
- Le riparazioni straordinarie di notevole entità richiedono sempre la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, in prima e in seconda convocazione (art. 1136, comma 4, c.c.).
- Le innovazioni ordinarie richiedono la maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore; quelle per sicurezza, barriere architettoniche e risparmio energetico bastano 500 millesimi (artt. 1120 e 1136 c.c.).
- Per i lavori straordinari l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dei lavori, anche a rate se il contratto prevede pagamenti per stato di avanzamento (art. 1135, n. 4, c.c.).
- In caso di vendita, secondo l’orientamento della Cassazione la spesa grava su chi era proprietario quando è stata approvata la delibera che decide i lavori.
Manutenzione straordinaria o innovazione: che differenza c’è?
La manutenzione straordinaria serve a conservare o ripristinare le parti comuni senza cambiarne la funzione: rifare la facciata, impermeabilizzare il tetto, sostituire le colonne di scarico. L’innovazione invece introduce qualcosa di nuovo o modifica la cosa comune per migliorarla o renderne l’uso più comodo: installare un ascensore che non c’era, trasformare il cortile in parcheggio, montare un cappotto termico.
La distinzione conta perché cambia la maggioranza e, per alcune innovazioni costose, la possibilità per chi non è d’accordo di non pagare. Sono comunque vietate le innovazioni che mettono a rischio stabilità o sicurezza, alterano il decoro architettonico o rendono una parte comune inservibile anche per un solo condomino (art. 1120, ultimo comma, c.c.).
Quali maggioranze servono?
Per orientarsi è utile uno schema, ricordando che «intervenuti» sono i condomini presenti o rappresentati per delega e che il valore si misura in millesimi:
- Riparazioni straordinarie di notevole entità: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, sia in prima sia in seconda convocazione (art. 1136, comma 4).
- Manutenzione straordinaria non rilevante: in seconda convocazione basta la maggioranza degli intervenuti con almeno un terzo del valore (art. 1136, comma 3).
- Innovazioni «agevolate»: sicurezza e salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento dei consumi energetici, parcheggi, impianti da fonti rinnovabili, impianti centralizzati di ricezione: maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (art. 1120, comma 2).
- Altre innovazioni: maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi del valore dell’edificio (art. 1136, comma 5).
Per le innovazioni agevolate anche un solo condomino può chiedere che l’assemblea se ne occupi: l’amministratore deve convocarla entro trenta giorni dalla richiesta, che deve indicare contenuto e modalità dei lavori (art. 1120, comma 3). Le regole sulla convocazione e sul calcolo dei quorum sono nella guida all’assemblea di condominio; per l’ascensore e le barriere vedi la guida dedicata all’ascensore in condominio.
Come funziona il fondo speciale obbligatorio?
Quando approva opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, l’assemblea deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (art. 1135, n. 4, c.c.). Lo scopo è evitare che l’impresa resti senza pagamento perché alcuni condomini non versano le quote.
Dal 2014 (D.L. 145/2013) la legge consente di costituire il fondo in modo graduale, in relazione ai singoli pagamenti, se il contratto d’appalto prevede che l’impresa sia pagata a stati di avanzamento. Le conseguenze di una delibera che non costituisce il fondo sono discusse in giurisprudenza: è un punto da verificare prima di decidere se impugnare. Chi non versa la sua quota del fondo diventa moroso e l’amministratore può agire come spiegato nella guida al condomino moroso.
L’amministratore può decidere lavori da solo?
Di regola no. L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che siano urgenti: in quel caso deve riferirne alla prima assemblea (art. 1135, comma 2, c.c.). Urgente è il lavoro che non può aspettare la convocazione senza un rischio concreto: un cornicione pericolante, una perdita che allaga il vano scala.
Lo stesso vale per il singolo condomino: chi esegue lavori sulle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (art. 1134 c.c.). Se i lavori sono eseguiti male, il condominio può agire contro l’impresa: le tutele sono nella guida ai lavori edili fatti male.
Chi paga se l’appartamento viene venduto?
È una delle domande più frequenti prima di un rogito. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, per i lavori straordinari l’obbligo di pagare sorge con la delibera che approva i lavori in modo definitivo, con l’importo e il riparto: se questa è anteriore alla vendita, la spesa resta al venditore, anche se i lavori iniziano dopo. Una delibera solo preparatoria, per esempio per chiedere preventivi, non basta.
Verso il condominio, però, l’acquirente risponde in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.). Gli accordi tra venditore e compratore su chi paga valgono tra loro, ma non sono opponibili al condominio. Nel preliminare conviene quindi chiedere l’attestazione dell’amministratore e regolare espressamente le spese già deliberate.
Per la ripartizione dei costi tra i condomini valgono i criteri generali spiegati nella guida alle spese condominiali. Per le innovazioni molto gravose o voluttuarie che possono essere utilizzate separatamente, chi non intende trarne vantaggio può essere esonerato dalla spesa (art. 1121 c.c.).
Domande frequenti
Posso rifiutarmi di pagare lavori che ho votato contro?
No, la delibera vincola anche i dissenzienti (art. 1137 c.c.). Se la ritieni illegittima puoi impugnarla entro 30 giorni, come spiegato nella guida su come impugnare una delibera condominiale, ma intanto la quota resta dovuta.
Il fondo speciale deve coprire subito tutto l’importo?
In linea di principio sì; se però il contratto prevede pagamenti a stati di avanzamento, il fondo può essere costituito via via in relazione ai singoli pagamenti (art. 1135, n. 4, c.c.).
L’amministratore deve avere un’assicurazione adeguata ai lavori?
Se l’assemblea ha chiesto all’amministratore una polizza professionale, in caso di lavori straordinari i massimali devono essere adeguati almeno all’importo deliberato, all’inizio dei lavori (art. 1129, comma 4, c.c.).
Prima di votare un intervento importante, o prima di comprare in un condominio con lavori in corso, conviene leggere con attenzione verbali, preventivi e contratto d’appalto. Per un esame della situazione, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
