Contro il condomino moroso l’amministratore può ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea, sulla base del riparto delle spese approvato (art. 63 disp. att. c.c.). Se il ritardo dura da almeno sei mesi, può anche sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente.
Non si tratta solo di una facoltà: salvo dispensa dell’assemblea, l’amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Di seguito: i passaggi del recupero, i limiti della sospensione dei servizi, cosa succede se il moroso vende l’appartamento e come sono tutelati gli altri condomini davanti ai fornitori non pagati.
In breve
- Per i contributi approvati dall’assemblea l’amministratore ottiene un decreto ingiuntivo esecutivo nonostante opposizione, senza autorizzazione assembleare (art. 63, comma 1, disp. att. c.c.).
- L’amministratore deve agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è esigibile, salvo dispensa dell’assemblea (art. 1129, comma 9, c.c.).
- Dopo sei mesi di mora può sospendere il moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.).
- I fornitori del condominio possono agire contro i condomini in regola solo dopo aver escusso i morosi (art. 63, comma 2, disp. att. c.c.).
Chi è il condomino moroso e da quando scatta la morosità?
È moroso il condomino che non versa, alle scadenze fissate, le quote che gli spettano secondo il preventivo o il consuntivo approvati dall’assemblea. Il titolo del credito è la delibera che approva la spesa e il relativo stato di ripartizione, cioè il prospetto che indica quanto deve pagare ciascuno in base ai millesimi o agli altri criteri di legge. I criteri di riparto sono spiegati nella guida alle spese condominiali.
Il condomino non può rifiutarsi di pagare perché contesta la gestione o perché un servizio non funziona: chi ritiene illegittima una delibera deve impugnarla nei termini, ma intanto la delibera resta obbligatoria e la quota va pagata (art. 1137 c.c.).
Come recupera il credito l’amministratore?
Il percorso tipico, per tappe, è questo:
- Sollecito e diffida: una lettera o una PEC che indica le rate scadute e assegna un termine per pagare. Spesso basta a chiudere la questione, anche con un piano di rientro.
- Ricorso per decreto ingiuntivo: l’amministratore deposita in tribunale (o dal giudice di pace, secondo il valore) la delibera di approvazione e il riparto. Il giudice ordina il pagamento e il decreto è esecutivo da subito, anche se il condomino si oppone.
- Esecuzione forzata: se il debitore non paga, si notifica il precetto e si procede al pignoramento di conto, stipendio o immobili.
Il condomino può proporre opposizione al decreto entro 40 giorni: le regole sono nella guida al decreto ingiuntivo. La mediazione, obbligatoria per le liti condominiali, non serve per chiedere il decreto; nella fase di opposizione l’onere di avviarla spetta al condominio che ha ottenuto l’ingiunzione (artt. 5 e 5-bis D.Lgs. 28/2010). Per il pignoramento vale quanto spiegato nella guida al recupero crediti.
Entro quanto tempo deve agire l’amministratore?
L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è diventato esigibile, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato (art. 1129, comma 9, c.c.). Se, dopo aver iniziato la causa, non la cura con diligenza fino all’esecuzione, commette una grave irregolarità che può giustificarne la revoca (art. 1129, comma 12, n. 6): le regole sono nella guida alla revoca dell’amministratore.
Il tempo conta anche per un’altra ragione. Secondo l’orientamento prevalente della Cassazione, i contributi condominiali periodici si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 4, c.c.). Lasciare accumulare le quote non pagate aumenta il rischio di perderle e di scaricarle sugli altri condomini. Il quadro delle somme non riscosse deve emergere con chiarezza dal rendiconto condominiale.
Si possono sospendere i servizi al moroso?
Sì, ma con limiti precisi. Se la mora dura da almeno un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino dalla fruizione dei servizi comuni «suscettibili di godimento separato» (art. 63, comma 3, disp. att. c.c.). Dopo la riforma del 2012 (L. 220/2012) non serve più che lo preveda il regolamento.
Il problema pratico è capire quali servizi si possano davvero staccare a una sola unità senza toccare le altre: per esempio l’uso di un servizio comune con accesso controllato, o un impianto con contabilizzazione individuale. Per i servizi che incidono su beni primari, come l’acqua, i giudici di merito hanno adottato soluzioni diverse e spesso chiedono un bilanciamento con il diritto alla salute: la sospensione va valutata caso per caso e, nei casi dubbi, è prudente chiedere prima un provvedimento al giudice.
Cosa succede se il moroso vende l’appartamento?
Chi compra un appartamento è obbligato in solido con il venditore per i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.). Il condominio può quindi chiedere quelle somme a entrambi; tra loro, chi ha pagato per l’altro può rivalersi.
Il venditore, a sua volta, resta obbligato in solido con l’acquirente per i contributi maturati finché non trasmette all’amministratore copia autentica dell’atto di vendita (art. 63, comma 5). Prima del rogito conviene chiedere all’amministratore l’attestazione sullo stato dei pagamenti e sulle liti in corso, che è tenuto a rilasciare (art. 1130, n. 9, c.c.).
Gli altri condomini pagano i debiti del moroso?
Verso i fornitori del condominio, come l’impresa di pulizie o la ditta che ha eseguito i lavori, i condomini in regola sono protetti. I creditori non possono agire contro chi è in regola se prima non hanno tentato il recupero nei confronti dei morosi (art. 63, comma 2, disp. att. c.c.). Per questo l’amministratore deve comunicare ai creditori che lo chiedono i dati dei condomini morosi.
All’interno del condominio, però, le quote non riscosse creano un buco di cassa. Se mancano i fondi per pagare spese urgenti, l’assemblea può deliberare un anticipo a carico di tutti, che andrà poi recuperato dal moroso. Il condomino moroso, comunque, mantiene il diritto di partecipare e votare in assemblea.
Domande frequenti
L’amministratore deve chiedere il permesso all’assemblea per fare il decreto ingiuntivo?
No. Per i contributi risultanti dal riparto approvato l’amministratore agisce da solo (art. 63 disp. att. c.c.). Anzi, se non agisce entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio senza essere stato dispensato, viene meno a un suo obbligo.
Il condomino moroso può votare in assemblea?
Sì. Nessuna norma esclude il moroso dal voto o dal calcolo delle maggioranze. Deve essere convocato come tutti gli altri, altrimenti la delibera è annullabile.
Si può chiudere il debito con un accordo?
Sì. Un piano di rientro o una transazione sono spesso la soluzione più rapida. Se l’accordo comporta una rinuncia a parte del credito, serve una decisione dell’assemblea, perché l’amministratore non può disporre da solo dei crediti del condominio.
Ogni morosità ha una storia diversa: importi, prove del debito, eventuali contestazioni sulle delibere. Per una valutazione del caso concreto, sia dal lato del condominio sia dal lato del condomino che ha ricevuto un decreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
