L’assemblea di condominio è valida se tutti gli aventi diritto sono stati convocati con un avviso comunicato almeno cinque giorni prima della prima convocazione, con l’ordine del giorno, il luogo e l’ora (art. 66 disp. att. c.c.), e se sono raggiunti i quorum dell’art. 1136 c.c. Di ogni riunione si redige un verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
Questa guida spiega chi convoca l’assemblea, come va comunicato l’avviso, quali quorum servono, come funzionano deleghe e videoconferenza e cosa deve contenere il verbale.
In breve
- L’avviso deve arrivare almeno cinque giorni prima della prima convocazione, per raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.).
- In prima convocazione servono due terzi del valore e la maggioranza dei condomini; in seconda un terzo del valore e un terzo dei condomini (art. 1136 c.c.).
- La seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno della prima né oltre dieci giorni dopo (art. 1136, comma 3, c.c.; art. 66 disp. att. c.c.).
- La videoconferenza è ammessa, anche se il regolamento non la prevede, con il consenso della maggioranza dei condomini (art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c.).
Chi convoca l’assemblea e quando?
L’amministratore deve convocare l’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto, entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, nn. 1 e 10, c.c.). Può convocarla in via straordinaria ogni volta che lo ritiene necessario, e deve farlo quando lo chiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore: se non provvede entro dieci giorni, i richiedenti possono convocarla direttamente (art. 66, comma 1, disp. att. c.c.).
Se manca l’amministratore, ciascun condomino può convocare l’assemblea. L’omessa convocazione per il rendiconto è una grave irregolarità che può portare alla revoca dell’amministratore.
Come deve essere fatto l’avviso di convocazione?
L’avviso è valido se rispetta alcuni requisiti precisi (art. 66, comma 3, disp. att. c.c.):
- Destinatari: tutti gli aventi diritto, compresi l’usufruttuario e il nudo proprietario quando l’ordine del giorno riguarda materie di competenza di entrambi (art. 67 disp. att. c.c.).
- Tempi: deve essere ricevuto almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione.
- Mezzi: raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; una semplice email ordinaria non è tra i mezzi indicati dalla legge.
- Contenuto: ordine del giorno specifico, luogo e ora oppure, se si tiene in videoconferenza, la piattaforma e l’ora.
Se la convocazione di qualcuno è omessa, tardiva o incompleta, la delibera è annullabile su istanza dei condomini non ritualmente convocati (art. 66, comma 3). Un ordine del giorno generico, come «varie ed eventuali», non consente di decidere validamente questioni importanti. Termini e modi per contestare la delibera sono spiegati nella guida su come impugnare una delibera condominiale.
Quali quorum servono in prima e in seconda convocazione?
La legge distingue tra quorum costitutivo, cioè quante persone e quanti millesimi devono essere presenti perché l’assemblea possa riunirsi, e quorum deliberativo, cioè quanti voti servono per approvare:
- Prima convocazione: si costituisce con due terzi del valore e la maggioranza dei partecipanti; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (art. 1136, commi 1 e 2).
- Seconda convocazione: si costituisce con un terzo del valore e un terzo dei partecipanti; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (art. 1136, comma 3).
- Materie rafforzate: nomina e revoca dell’amministratore, liti, riparazioni straordinarie di notevole entità e innovazioni richiedono maggioranze più alte in ogni convocazione (art. 1136, commi 4 e 5).
La seconda convocazione si tiene in un giorno successivo alla prima, non oltre dieci giorni e mai nello stesso giorno solare. Le maggioranze per i lavori sono spiegate nella guida ai lavori straordinari in condominio.
Come funzionano deleghe e videoconferenza?
Ogni condomino può farsi rappresentare da un delegato con delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore. All’amministratore non possono essere conferite deleghe (art. 67 disp. att. c.c.). Se un appartamento appartiene a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante. Sul voto dell’usufruttuario vedi la guida all’usufrutto della casa.
Dal 2020 la partecipazione può avvenire in videoconferenza, anche se il regolamento non la prevede, con il consenso della maggioranza dei condomini (art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c., nel testo modificato dalla L. 159/2020). In questo caso il verbale, redatto dal segretario e firmato dal presidente, va trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le stesse formalità della convocazione.
Cosa deve contenere il verbale?
Il verbale è il documento che prova cosa è stato deciso. Deve indicare data, luogo, presenti di persona o per delega con i rispettivi millesimi, la verifica dei quorum, la discussione essenziale e, per ogni punto, chi ha votato a favore, contro o si è astenuto, con i millesimi. Il condomino può chiedere di inserire brevi dichiarazioni (art. 1130, n. 7, c.c.).
Il verbale va trascritto nel registro dei verbali tenuto dall’amministratore (art. 1136, ultimo comma), che ogni condomino può consultare; ai condomini assenti va comunicato, perché da quella comunicazione decorre il termine di trenta giorni per impugnare (art. 1137 c.c.). Per il controllo dei conti presentati in assemblea vedi la guida al rendiconto condominiale.
Domande frequenti
L’avviso arrivato tre giorni prima rende nulla l’assemblea?
La delibera non è nulla ma annullabile, e solo su istanza del condomino convocato in ritardo (art. 66 disp. att. c.c.). Deve impugnarla entro trenta giorni dalla comunicazione della delibera.
Posso partecipare in videoconferenza se gli altri sono in presenza?
Sì, se la maggioranza dei condomini ha dato il consenso alla modalità telematica e l’avviso indica la piattaforma. Senza quel consenso l’amministratore non è obbligato a organizzare il collegamento.
Chi è assente è vincolato dalle decisioni?
Sì, le delibere sono obbligatorie per tutti i condomini (art. 1137 c.c.). L’assente può impugnarle entro trenta giorni dalla comunicazione, se contrarie alla legge o al regolamento.
Un vizio di convocazione o un verbale incompleto possono cambiare l’esito di una decisione importante. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
