Una delibera dell’assemblea di condominio contraria alla legge o al regolamento si può contestare davanti al giudice. Nella maggior parte dei casi la delibera è annullabile e il condomino assente, dissenziente o astenuto deve agire entro 30 giorni (art. 1137 del codice civile), passando prima per la mediazione obbligatoria.
Nei casi più gravi la delibera è invece nulla e può essere contestata senza limiti di tempo. Distinguere le due ipotesi è quindi il primo passo.
Vediamo chi può impugnare, come si contano i 30 giorni, come funzionano mediazione e sospensione e quali passaggi seguire.
Chi può impugnare una delibera condominiale?
Secondo l’art. 1137 c.c. possono chiedere l’annullamento soltanto i condomini:
- assenti, che non hanno partecipato all’assemblea né di persona né per delega;
- dissenzienti, che hanno votato contro;
- astenuti, presenti ma che non hanno votato.
Chi ha votato a favore non può chiedere l’annullamento di quella delibera, perché ha contribuito ad approvarla. Può però farne valere la nullità, se ricorre uno dei casi gravi di cui parliamo più avanti.
La causa si propone contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, davanti al giudice del luogo in cui si trova l’edificio. Chi impugna deve indicare con precisione i vizi della delibera e dimostrarli con documenti: verbale, avviso di convocazione, tabelle millesimali e regolamento.
Non basta essere in disaccordo con una scelta: il giudice controlla che la delibera sia legittima, non che sia opportuna o conveniente. Può intervenire, però, quando la maggioranza abusa del proprio potere, decidendo senza alcun interesse comune e a danno di alcuni condomini.
Entro quanto tempo si impugna? Il termine di 30 giorni
Il termine di trenta giorni è perentorio e non può essere prorogato: una volta scaduto, la delibera annullabile diventa definitiva, anche se era illegittima. Cambia solo il momento da cui si inizia a contare:
- dissenzienti e astenuti: dalla data dell’assemblea in cui è stata presa la delibera;
- assenti: dalla data in cui hanno ricevuto la comunicazione della delibera, di solito il verbale inviato dall’amministratore.
Il verbale può arrivare con raccomandata, PEC o consegna a mano: per l’assente conta la data in cui lo riceve. Se non lo ha mai ricevuto, il termine non ha iniziato a decorrere; in caso di contestazione, di regola è il condominio a dover provare quando lo ha comunicato.
Per non sbagliare il conteggio puoi aiutarti con il nostro strumento per il calcolo delle scadenze. Il consiglio, però, è di non ridursi agli ultimi giorni: prima della causa c’è la mediazione, che richiede qualche giorno per essere avviata e comunicata.
Delibera nulla o annullabile: che differenza c’è?
Con una sentenza del 2021 le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la regola generale è l’annullabilità, mentre la nullità riguarda solo i casi più gravi.
Delibere annullabili
Vanno impugnate entro 30 giorni le delibere con vizi nel procedimento o nella formazione della volontà dell’assemblea. Per esempio:
- convocazione omessa, tardiva o incompleta: l’avviso deve arrivare almeno cinque giorni prima dell’assemblea in prima convocazione;
- maggioranze non raggiunte;
- argomenti non indicati nell’ordine del giorno;
- errori nell’applicare i criteri di ripartizione delle spese in un caso concreto.
Delibere nulle
Possono essere contestate da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore, le delibere:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito, cioè contrario a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume;
- estranee ai poteri dell’assemblea, per esempio perché incidono sulla proprietà esclusiva di un condomino o sui suoi diritti sulle parti comuni;
- che modificano i criteri di spesa per il futuro, rispetto a quelli di legge o del regolamento, senza il consenso di tutti.
La mediazione obbligatoria prima della causa
Le liti in materia di condominio rientrano tra quelle per cui la mediazione è condizione di procedibilità (D.Lgs. 28/2010): prima di rivolgersi al giudice bisogna presentare una domanda di mediazione presso un organismo iscritto nel registro del Ministero della giustizia, con l’assistenza di un avvocato.
La domanda di mediazione impedisce la decadenza, per una sola volta, dal momento in cui la comunicazione arriva al condominio. Va quindi depositata in tempo perché l’amministratore la riceva entro i 30 giorni.
La procedura dura sei mesi, prorogabili con l’accordo scritto delle parti per periodi non superiori a tre mesi ciascuno. Se la mediazione fallisce, la causa va avviata entro un nuovo termine di 30 giorni, che decorre dal deposito del verbale conclusivo presso l’organismo.
Al procedimento partecipa l’amministratore; l’eventuale accordo va poi approvato dall’assemblea con le maggioranze di legge. Spesso la mediazione è l’occasione per correggere la delibera o per trovare una soluzione senza arrivare in tribunale.
La delibera impugnata va rispettata? La sospensione
Sì. L’impugnazione non sospende la delibera, che resta obbligatoria per tutti. Se approva una spesa, le quote vanno pagate: contro chi non paga l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). Se la delibera verrà annullata, si potrà chiedere la restituzione.
Chi rischia un danno dall’esecuzione della delibera può chiedere al giudice di sospenderla (art. 1137 c.c.), anche con un ricorso urgente e senza attendere la fine della mediazione. È utile soprattutto per spese rilevanti o per lavori che, una volta eseguiti, sarebbe difficile rimuovere.
Attenzione, però: la richiesta di sospensione presentata prima della causa non interrompe il termine di 30 giorni per impugnare. Le due iniziative vanno coordinate con cura.
Riassumendo, ecco i passaggi da seguire appena si viene a conoscenza di una delibera che si ritiene illegittima:
- Documenti: procurati verbale e avviso di convocazione e annota la data dell’assemblea o del ricevimento del verbale.
- Posizione: verifica se eri assente, contrario o astenuto; se hai votato a favore puoi far valere solo la nullità.
- Vizio: valuta con un legale se la delibera è nulla o annullabile.
- Mediazione: depositala in tempo perché arrivi al condominio entro i 30 giorni.
- Causa: se la mediazione fallisce, avviala entro 30 giorni dal deposito del verbale, valutando la sospensione.
Domande frequenti
Serve un avvocato per impugnare una delibera?
Sì, di regola. Sia la mediazione obbligatoria sia la causa richiedono l’assistenza di un avvocato, che valuta anche la solidità dei motivi prima di iniziare.
Quanto costa impugnare una delibera condominiale?
Si sostengono le spese dell’organismo di mediazione, il contributo unificato e il compenso dell’avvocato, legato a valore e complessità (vedi i parametri forensi). Chi perde, di regola, rimborsa le spese legali dell’altra parte.
Scaduti i 30 giorni si può ancora contestare la delibera?
Solo se è nulla. I vizi che la rendono annullabile non si possono più far valere, nemmeno per opporsi a un decreto ingiuntivo per le quote condominiali.
Ogni delibera va letta insieme al regolamento, alle tabelle millesimali e alla storia del condominio, e i tempi sono stretti. Se vuoi capire se una decisione dell’assemblea è contestabile, possiamo esaminare con te i documenti: il condominio rientra nella nostra attività di diritto civile. I recapiti degli studi di Palermo e Mussomeli sono nella pagina sedi e contatti.
