Il rendiconto condominiale è il documento con cui l’amministratore rende conto ogni anno della gestione: si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa e deve permettere l’immediata verifica di entrate, uscite, fondi e riserve (art. 1130-bis c.c.). Va presentato all’assemblea per l’approvazione entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio.
Questa guida spiega cosa deve contenere il rendiconto, come si approva, quali documenti può chiedere il condomino, quando nominare un revisore e cosa fare se i conti non tornano.
In breve
- Il rendiconto contiene registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa con rapporti in corso e questioni pendenti (art. 1130-bis c.c.).
- L’amministratore deve redigerlo ogni anno e convocare l’assemblea per approvarlo entro 180 giorni (art. 1130, n. 10, c.c.).
- Condomini e titolari di diritti reali o di godimento possono vedere i giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese; i documenti si conservano dieci anni (art. 1130-bis c.c.).
- L’assemblea può nominare un revisore dei conti con la maggioranza richiesta per la nomina dell’amministratore (art. 1130-bis c.c.).
Cosa deve contenere il rendiconto?
Dopo la riforma del 2012 il rendiconto non è più un semplice elenco di spese. L’art. 1130-bis c.c. richiede che entrate, uscite, situazione patrimoniale, fondi disponibili ed eventuali riserve siano espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Le tre parti sono:
- Registro di contabilità: i singoli movimenti in entrata e in uscita, annotati in ordine cronologico entro trenta giorni da ciascuno (art. 1130, n. 7, c.c.).
- Riepilogo finanziario: il quadro di sintesi di incassi e pagamenti, crediti verso i condomini, debiti verso i fornitori, saldo di cassa e del conto corrente.
- Nota sintetica esplicativa: spiega la gestione e indica i rapporti in corso e le questioni pendenti, come cause, lavori non conclusi, morosità.
Tutte le somme devono transitare su un conto corrente intestato al condominio (art. 1129, comma 7, c.c.): il confronto tra estratto conto e registro è il primo controllo utile.
Come e quando si approva?
L’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, n. 10). L’approvazione e l’impiego dell’eventuale residuo attivo spettano all’assemblea (art. 1135, n. 3), con le maggioranze ordinarie dell’art. 1136 c.c., spiegate nella guida all’assemblea di condominio.
Il rendiconto approvato, con il relativo riparto, è il titolo che consente all’amministratore di chiedere un decreto ingiuntivo contro chi non paga (art. 63 disp. att. c.c.): vedi la guida al condomino moroso. Per questo conviene esaminarlo prima dell’assemblea, non dopo. I criteri con cui le spese si dividono tra i condomini sono spiegati nella guida alle spese condominiali.
Quali documenti può chiedere il condomino?
I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.). Il diritto non è limitato ai giorni dell’assemblea e non richiede di spiegare il motivo, ma va esercitato senza intralciare la gestione. Un modo ordinato per procedere:
- Chiedere per iscritto, con PEC o raccomandata, di consultare fatture, contratti, estratti conto e registro di contabilità di un esercizio determinato.
- Concordare giorno e ora con l’amministratore, che al momento della nomina deve indicare il locale dove sono tenuti i registri e i giorni e le ore in cui consultarli (art. 1129, comma 2).
- Annotare le domande e chiedere copia dei documenti rilevanti, pagandone il costo.
- Portare le osservazioni in assemblea e chiedere che siano messe a verbale.
Scritture e giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla registrazione. Se l’assemblea lo ha deliberato, l’amministratore deve attivare un sito internet del condominio per consultare i documenti in formato digitale (art. 71-ter disp. att. c.c.).
Quando serve un revisore dei conti?
L’assemblea può nominare in qualsiasi momento, o per più annualità specificamente indicate, un revisore che verifichi la contabilità. La delibera richiede la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore, cioè la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, e la spesa si divide tra tutti in base ai millesimi di proprietà (art. 1130-bis c.c.).
La revisione è utile quando cambia amministratore, quando i conti presentano differenze non spiegate o quando la cassa non corrisponde al conto corrente. Negli edifici con almeno dodici unità l’assemblea può nominare anche un consiglio di condominio di almeno tre condomini, con funzioni consultive e di controllo.
Cosa fare se i conti non tornano?
Se il rendiconto approvato contiene errori o voci illegittime, il condomino assente, dissenziente o astenuto può impugnare la delibera entro trenta giorni, come spiegato nella guida su come impugnare una delibera condominiale. Alcune violazioni più gravi possono comportare la nullità, con regole diverse.
La mancata presentazione del rendiconto, la confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell’amministratore e il mancato uso del conto corrente sono gravi irregolarità (art. 1129, comma 12, c.c.) che possono giustificare la revoca dell’amministratore e, nei casi più seri, azioni di responsabilità. Alla fine dell’incarico l’amministratore deve consegnare tutta la documentazione.
Domande frequenti
L’amministratore può rifiutarmi la copia delle fatture?
No, il diritto di visione e copia dei giustificativi è previsto dalla legge (art. 1130-bis c.c.). Può chiedere il rimborso del costo delle copie e organizzare l’accesso in modo da non ostacolare la gestione.
Se non ho votato il rendiconto devo pagare il conguaglio?
Sì, la delibera di approvazione è obbligatoria per tutti finché non viene annullata (art. 1137 c.c.). Chi la contesta deve impugnarla nei termini.
Per quanti anni posso controllare i conti passati?
I documenti si conservano per dieci anni dalla registrazione (art. 1130-bis c.c.). Una delibera già approvata e non impugnata, però, di regola non può più essere contestata per vizi che la renderebbero solo annullabile.
Leggere un rendiconto richiede metodo: confrontare registro, estratti conto e riparti. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
