Il singolo condomino può usare le parti comuni anche in modo più intenso degli altri e può modificarle a proprie spese per goderne meglio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso (art. 1102 c.c.). Per questi interventi, di regola, non serve il voto dell’assemblea; servono invece rispetto del decoro, della stabilità e della sicurezza dell’edificio.
Di seguito: quali sono le parti comuni, cosa si può fare senza chiedere permesso, quali sono i limiti, quando decide l’assemblea e come reagire se un vicino occupa uno spazio di tutti.
In breve
- Sono parti comuni, salvo diverso titolo, suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici, scale, cortili, facciate e impianti fino alla diramazione verso le singole unità (art. 1117 c.c.).
- Ogni condomino può servirsi della cosa comune senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri il pari uso (art. 1102 c.c.).
- Le opere nella propria unità non devono danneggiare le parti comuni né pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro; va data notizia all’amministratore (art. 1122 c.c.).
- Per cambiare la destinazione d’uso di una parte comune servono i quattro quinti dei condomini e del valore (art. 1117-ter c.c.).
Quali sono le parti comuni?
L’art. 1117 c.c. elenca le parti che appartengono a tutti i proprietari, se il titolo non dice diversamente: il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni, gli androni, i cortili e le facciate; i locali per servizi comuni come la portineria e la lavanderia; gli impianti come ascensore, acqua, gas, riscaldamento centralizzato e antenna, fino al punto in cui si diramano verso i singoli appartamenti.
Il «titolo» è l’atto da cui nasce il condominio, di solito il primo atto di vendita o il regolamento contrattuale: può attribuire a un solo condomino, per esempio, un cortile o un lastrico. Nessuno può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni per non pagarne le spese (art. 1118 c.c.).
Cosa posso fare senza chiedere il permesso?
La regola dell’uso paritario non significa che tutti debbano usare la cosa nello stesso modo e nella stessa misura. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, il condomino può farne un uso più intenso, purché resti possibile agli altri un uso analogo, anche solo potenziale. Esempi che i giudici hanno spesso ritenuto leciti, a certe condizioni:
- Canna fumaria o tubazioni appoggiate al muro comune o alla facciata, se non ne compromettono il decoro e la stabilità.
- Apertura di una porta o di una finestra sul cortile comune dalla propria unità, se non crea una servitù a carico degli altri e non altera la destinazione del cortile.
- Cavi e condotte che attraversano parti comuni per raggiungere l’appartamento, con il minor pregiudizio possibile.
- Pannelli solari per la propria unità sul lastrico o su altre superfici comuni idonee, con comunicazione all’amministratore se servono modifiche alle parti comuni (art. 1122-bis c.c.).
Le opere per eliminare le barriere architettoniche e quelle di efficientamento energetico possono essere realizzate dal singolo a proprie spese, servendosi della cosa comune nei limiti dell’art. 1102 (art. 10, comma 3, D.L. 76/2020): per l’ascensore vedi la guida all’ascensore in condominio.
Quali sono i limiti?
Il primo limite è la destinazione: il cortile resta un cortile, il pianerottolo un passaggio. Non si può, per esempio, chiudere stabilmente una porzione di androne o trasformare un’area comune in un deposito personale. Il secondo limite è il pari uso degli altri: parcheggiare sempre nello stesso posto del cortile, se i posti non bastano per tutti, può impedire agli altri di fare lo stesso.
Ci sono poi i limiti posti a tutela dell’edificio. Nella propria unità, e nelle parti comuni attribuite all’uso individuale, il condomino non può fare opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico, e deve darne preventiva notizia all’amministratore (art. 1122 c.c.). Il regolamento può prevedere regole più restrittive sull’uso delle parti comuni. Per i balconi e le vedute sul vicino valgono le regole spiegate nella guida al diritto di veduta; per le attività ricettive negli appartamenti vedi la guida su affitti brevi e B&B in condominio.
Quando serve l’assemblea?
L’assemblea decide quando l’intervento non è un semplice uso individuale ma riguarda la gestione o la trasformazione della cosa comune. Le innovazioni si approvano con le maggioranze dell’art. 1120 c.c., spiegate nella guida ai lavori straordinari in condominio. L’assemblea può anche regolare l’uso delle parti comuni, per esempio assegnando i posti auto a turno quando non bastano per tutti.
Per cambiare la destinazione d’uso di una parte comune, come trasformare la casa del portiere in un locale da affittare, servono invece i quattro quinti dei partecipanti e i quattro quinti del valore, con una convocazione affissa per almeno trenta giorni e comunicata almeno venti giorni prima (art. 1117-ter c.c.).
Cosa fare se un vicino occupa una parte comune?
Il primo passo è segnalarlo per iscritto all’amministratore, che deve curare l’osservanza del regolamento e disciplinare l’uso delle cose comuni (art. 1130 c.c.). Se il problema non si risolve, il condominio o il singolo condomino possono agire in giudizio per far rimuovere le opere e ripristinare la situazione, previa mediazione obbligatoria.
Chi usa da solo una parte comune non ne diventa proprietario per il semplice passare del tempo. Per l’usucapione serve un possesso esclusivo che escluda gli altri in modo inequivocabile (art. 1102, comma 2, c.c.): il tema è approfondito nella guida all’usucapione. Se una delibera autorizza un uso illegittimo, va impugnata nei termini.
Domande frequenti
Posso mettere piante o una scarpiera sul pianerottolo?
Dipende dal regolamento e dallo spazio. Se l’oggetto restringe il passaggio, crea rischi in caso di emergenza o impedisce agli altri lo stesso uso, è vietato; oggetti piccoli e non ingombranti sono spesso tollerati.
Posso installare un condizionatore sulla facciata?
In genere sì, perché è un uso della facciata comune consentito dall’art. 1102, ma l’installazione non deve alterare il decoro architettonico né violare il regolamento. Conviene informare prima l’amministratore.
Il cortile comune può essere usato come parcheggio?
Se il regolamento non lo vieta e lo spazio lo consente senza impedire agli altri l’uso, sì. Quando i posti non bastano, l’assemblea può stabilire turni o criteri di assegnazione.
Le liti sulle parti comuni dipendono molto dai dettagli: titolo, regolamento, misure, stato dei luoghi. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
