Il condomino può distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, comma 4, c.c.). Non serve un’autorizzazione dell’assemblea, ma chi si distacca continua a pagare la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto.
Di seguito: le condizioni del distacco, come si dimostra l’assenza di squilibri, cosa si continua a pagare, cosa può fare il regolamento e come incide la contabilizzazione del calore.
In breve
- Il distacco è ammesso se non provoca notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri (art. 1118, comma 4, c.c.).
- Chi si distacca resta tenuto alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto (art. 1118, comma 4, c.c.).
- Secondo l’orientamento della Cassazione la prova dell’assenza di squilibri spetta a chi si distacca, di solito con una relazione tecnica.
- Con la contabilizzazione del calore almeno il 50 per cento della spesa si divide in base ai consumi effettivi (art. 9, comma 5, D.Lgs. 102/2014).
Quando è possibile il distacco?
La riforma del 2012 ha trasformato in regola scritta un orientamento già affermato in giurisprudenza: il condomino può rinunciare all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento, alle condizioni previste dalla legge. L’impianto resta comunque una parte comune (art. 1117 c.c.) e il condomino non perde la sua quota di proprietà.
Gli ostacoli sono due, e ne basta uno a impedire il distacco: squilibri di funzionamento, per esempio quando la caldaia, dimensionata per tutto l’edificio, lavorerebbe male o il bilanciamento dell’impianto peggiorerebbe; oppure aggravi di spesa per gli altri, per esempio perché le dispersioni restano invariate e si ripartiscono su meno utenti. Devono essere «notevoli»: piccole variazioni non bastano a negare il diritto.
Come si dimostra che non ci sono squilibri?
Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, l’onere della prova grava sul condomino che vuole distaccarsi, salvo che l’assemblea abbia autorizzato il distacco. Il percorso consigliato è questo:
- Relazione tecnica: un termotecnico verifica le caratteristiche dell’impianto, il fabbisogno dell’edificio e l’effetto del distacco su funzionamento e costi degli altri.
- Comunicazione all’amministratore: con PEC o raccomandata, allegando la relazione e indicando come e quando sarà eseguito il distacco, perché ne riferisca all’assemblea.
- Esecuzione a regola d’arte: il distacco va fatto da un’impresa abilitata, senza danneggiare le tubazioni comuni e rispettando le norme tecniche sul nuovo impianto autonomo e sullo scarico dei fumi.
- Verifica dei riparti: nel rendiconto successivo va controllato che le spese siano attribuite in modo coerente con il distacco.
Se il condominio contesta la relazione, può essere utile un accertamento tecnico preventivo davanti al giudice. Le liti in materia condominiale richiedono prima il tentativo di mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010). Le regole sull’assemblea che discute la comunicazione sono nella guida all’assemblea di condominio.
Cosa si continua a pagare dopo il distacco?
Chi si distacca non paga più il consumo di combustibile e le spese legate all’uso dell’impianto. Resta però tenuto a concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma dell’impianto (art. 1118, comma 4, c.c.), perché resta comproprietario e potrebbe in futuro riallacciarsi.
La distinzione tra spese di uso e spese di conservazione non è sempre semplice: la manutenzione ordinaria della caldaia, per esempio, è legata soprattutto all’uso, mentre la sostituzione del bruciatore o l’adeguamento alle norme di sicurezza riguardano la conservazione. In caso di dubbio conviene verificare il riparto approvato e i criteri generali spiegati nella guida alle spese condominiali. Se invece il distacco avviene senza le condizioni di legge, il condominio può contestarlo e chiedere che il condomino continui a partecipare anche alle spese di gestione.
Il regolamento o l’assemblea possono vietare il distacco?
Una delibera assembleare non può vietare un distacco che rispetta le condizioni dell’art. 1118: sarebbe impugnabile, come spiegato nella guida su come impugnare una delibera condominiale. Per il regolamento contrattuale la Cassazione ha più volte affermato che non può contenere un divieto assoluto e incondizionato di distacco, perché il diritto non è rinunciabile; in passato alcune pronunce avevano dato più spazio all’autonomia dei condomini, e i giudici di merito non sono sempre allineati.
Diversa è la clausola che, senza vietare il distacco, pone a carico del distaccato una parte delle spese di gestione: anche su questo la giurisprudenza non è univoca e la soluzione dipende dal testo. Prima di procedere è prudente far esaminare il regolamento. L’uso degli spazi comuni per il nuovo impianto, come canne fumarie o tubazioni in facciata, segue le regole spiegate nella guida alle parti comuni del condominio.
Cosa cambia con la contabilizzazione del calore?
Nei condomini con riscaldamento centralizzato la legge ha imposto sistemi di contabilizzazione e termoregolazione dei consumi delle singole unità (art. 9, comma 5, D.Lgs. 102/2014). Con questi dispositivi la spesa si divide attribuendo almeno il 50 per cento ai prelievi volontari di energia termica di ciascuno; il resto può essere ripartito, per esempio, secondo i millesimi o i metri quadri.
La contabilizzazione riduce una parte delle ragioni del distacco, perché ciascuno paga in misura rilevante quanto consuma, ma non lo esclude. La quota fissa, legata alle dispersioni e alla manutenzione, resta però dovuta da tutti gli utenti dell’impianto.
Domande frequenti
Serve il permesso dell’assemblea per distaccarsi?
No, il distacco è un diritto se ricorrono le condizioni di legge. Va però comunicato all’amministratore, preferibilmente con una relazione tecnica, perché la prova dell’assenza di squilibri spetta a chi si distacca.
Dopo il distacco pago ancora la quota fissa?
Restano dovute le spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto (art. 1118 c.c.). Le spese di consumo e di uso, di regola, no, purché il distacco rispetti le condizioni di legge.
Posso riallacciarmi in futuro?
Restando comproprietario dell’impianto, in linea di principio sì, sostenendo i costi del riallaccio. Le modalità vanno concordate con il condominio e verificate tecnicamente.
Un distacco fatto senza relazione tecnica o contro un regolamento ambiguo può trasformarsi in una lite lunga. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
