Per installare un ascensore o eliminare le barriere architettoniche in condominio basta una delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi, in prima o in seconda convocazione (art. 2 L. 13/1989 e art. 1120, comma 2, c.c.). Se l’assemblea rifiuta o non decide, il singolo condomino può realizzare le opere a proprie spese, nel rispetto dei limiti di legge.
Di seguito: le maggioranze, i diritti della persona con disabilità, cosa può fare il singolo, chi paga installazione e manutenzione e quali sono i limiti che restano.
In breve
- Le innovazioni per eliminare le barriere architettoniche si approvano con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi, in prima o seconda convocazione (art. 2 L. 13/1989; artt. 1120 e 1136 c.c.).
- Queste opere non sono mai considerate voluttuarie; resta solo il divieto di pregiudicare stabilità e sicurezza del fabbricato (art. 2, comma 1, L. 13/1989).
- Se il condominio rifiuta o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, la persona con disabilità può installare a proprie spese servoscala e strutture mobili (art. 2, comma 2, L. 13/1989).
- Ogni condomino può realizzare a proprie spese queste opere usando la cosa comune nei limiti dell’art. 1102 c.c. (art. 10, comma 3, D.L. 76/2020).
Quale maggioranza serve per installare l’ascensore?
L’ascensore installato dove prima non c’era è un’innovazione. Se serve a eliminare le barriere architettoniche, rientra tra le innovazioni agevolate dell’art. 1120, comma 2, c.c.: basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi (art. 1136, comma 2). La L. 13/1989 precisa che la maggioranza vale sia in prima sia in seconda convocazione.
Anche un solo condomino interessato può chiedere all’amministratore di mettere la questione all’ordine del giorno: l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni, e la richiesta deve indicare contenuto e modalità dell’intervento (art. 1120, comma 3, c.c.). Le regole su convocazione e quorum sono nella guida all’assemblea di condominio.
Quali opere rientrano nelle barriere architettoniche?
Le barriere architettoniche sono gli ostacoli fisici che impediscono o rendono difficile a chiunque, in particolare a chi ha una ridotta capacità motoria o sensoriale, l’uso degli spazi. Rientrano tra le opere per eliminarle:
- Ascensore nuovo o adeguamento di quello esistente alle esigenze delle persone con disabilità.
- Servoscala e piattaforme elevatrici lungo le scale comuni.
- Rampe all’ingresso o verso i garage e allargamento delle porte d’accesso.
- Percorsi attrezzati e segnalazioni per favorire la mobilità delle persone cieche negli spazi comuni.
Dal 2020 la legge stabilisce che queste innovazioni non sono in alcun caso voluttuarie e che per realizzarle resta solo il divieto di opere che pregiudichino stabilità o sicurezza del fabbricato (art. 2, comma 1, L. 13/1989, come modificato dal D.L. 76/2020). Le opere possono essere realizzate in deroga alle distanze dei regolamenti edilizi, ferme le distanze del codice civile verso i fabbricati altrui (art. 3 L. 13/1989). Per il titolo edilizio necessario vedi la guida su permesso di costruire, SCIA o CILA.
Cosa può fare il singolo se l’assemblea dice no?
Le strade sono due. La prima è dell’art. 2, comma 2, L. 13/1989: se il condominio rifiuta, o non delibera entro tre mesi dalla richiesta scritta, la persona con disabilità, o chi la rappresenta, può installare a proprie spese servoscala e strutture mobili e facilmente rimovibili e può allargare le porte d’accesso.
La seconda è più ampia: ogni partecipante al condominio può realizzare a proprie spese le opere per eliminare le barriere architettoniche, anche servendosi della cosa comune, nei limiti dell’art. 1102 c.c. (art. 10, comma 3, D.L. 76/2020). È il caso dell’ascensore installato nel vano scala da uno o più condomini: secondo l’orientamento della Cassazione è ammesso anche se riduce in parte la larghezza delle scale, purché gli altri possano continuare a usarle. Gli altri condomini possono partecipare in seguito ai vantaggi pagando la loro quota delle spese di esecuzione e manutenzione (art. 1121, comma 3, c.c.). Sui limiti dell’uso individuale delle parti comuni vedi la guida alle parti comuni del condominio.
Chi paga l’ascensore e la sua manutenzione?
Se l’ascensore è deliberato dall’assemblea, la spesa di installazione si divide tra i condomini secondo i criteri di legge o del regolamento. Poiché le opere contro le barriere architettoniche non sono mai voluttuarie, i condomini contrari non possono sottrarsi alla spesa sostenendo che l’opera è superflua; resta discusso se e quando possa valere l’esonero per spesa molto gravosa (art. 1121 c.c.), che va valutato caso per caso.
Per l’ascensore già esistente, manutenzione e sostituzione sono a carico dei proprietari delle unità a cui serve: metà in base ai millesimi e metà in proporzione all’altezza del piano (art. 1124 c.c.). Gli altri criteri sono spiegati nella guida alle spese condominiali; per l’approvazione e il fondo speciale vedi la guida ai lavori straordinari in condominio.
Ci sono agevolazioni fiscali?
Negli ultimi anni le detrazioni per l’eliminazione delle barriere architettoniche sono cambiate più volte, per aliquote, opere ammesse e scadenze. Prima di deliberare conviene verificare le regole in vigore nell’anno della spesa sulle guide dell’Agenzia delle entrate e con il proprio consulente fiscale, anche per i requisiti di pagamento e i documenti da conservare. Le agevolazioni per l’acquisto di ausili da parte delle persone con disabilità seguono regole proprie.
Domande frequenti
Serve una persona con disabilità nel condominio per usare la maggioranza ridotta?
Secondo l’orientamento della Cassazione, la normativa sulle barriere architettoniche tutela l’accessibilità dell’edificio in generale, a prescindere dalla presenza attuale di persone con disabilità. Il diritto di installare a proprie spese servoscala e strutture mobili dell’art. 2, comma 2, spetta invece alla persona con disabilità o a chi la rappresenta.
Il condomino del piano terra deve pagare l’ascensore nuovo?
Se l’installazione è deliberata dall’assemblea, di regola partecipa alla spesa secondo i criteri di legge o del regolamento. Le situazioni particolari, come unità che non hanno alcun accesso dal vano scala, vanno verificate sul regolamento e sui titoli.
L’assemblea può negare l’ascensore per motivi estetici?
Per queste opere resta solo il divieto di pregiudicare stabilità e sicurezza del fabbricato (art. 2 L. 13/1989). Una delibera contraria fondata su motivi diversi può essere contestata, come spiegato nella guida su come impugnare una delibera condominiale.
Progetto tecnico, titoli edilizi e delibera vanno preparati insieme. Per una valutazione del caso concreto, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
