Il titolo edilizio dipende dal tipo di lavoro: la manutenzione ordinaria è edilizia libera, la manutenzione straordinaria che non tocca le strutture richiede la CILA, gli interventi sulle parti strutturali e la ristrutturazione «leggera» la SCIA, mentre nuove costruzioni e ristrutturazioni «pesanti» richiedono il permesso di costruire (artt. 6, 6-bis, 10 e 22 D.P.R. 380/2001). In Sicilia il Testo unico dell’edilizia si applica attraverso la L.R. 16/2016, con alcune regole proprie.
Questa guida spiega come distinguere i quattro regimi, quali tempi e controlli ci sono per ciascuno, che cosa cambia in Sicilia e che cosa si rischia se si sbaglia titolo.
In breve
- Edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001): manutenzione ordinaria, eliminazione di barriere architettoniche, tende e pergotende, vetrate panoramiche amovibili; non serve alcun titolo.
- CILA (art. 6-bis D.P.R. 380/2001): lavori non strutturali che non rientrano negli altri regimi; se manca, la sanzione è di 1.000 euro, ridotta a un terzo se la comunicazione arriva a lavori in corso.
- SCIA (art. 22 D.P.R. 380/2001): manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro strutturale, ristrutturazione che non richiede permesso; i lavori iniziano subito e il Comune controlla dopo.
- Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001): nuove costruzioni, ristrutturazione urbanistica e ristrutturazione che crea un edificio in tutto o in parte diverso; il Comune decide in tempi fissati dalla legge, con silenzio-assenso in molti casi.
Quali lavori si possono fare senza alcun titolo?
L’edilizia libera è l’insieme dei lavori che si possono eseguire senza presentare nulla al Comune, purché si rispettino i piani urbanistici, le norme antisismiche, di sicurezza, igienico-sanitarie e quelle sui beni culturali e il paesaggio. L’elenco è nell’art. 6 D.P.R. 380/2001.
Rientrano tra gli altri: la manutenzione ordinaria (tinteggiature, sostituzione di pavimenti e infissi senza modifiche, riparazione di impianti), l’eliminazione delle barriere architettoniche che non alteri la sagoma dell’edificio, le vetrate panoramiche amovibili e trasparenti (VEPA), le tende e le pergole con tenda che proteggono dal sole e dalle intemperie, le pavimentazioni di spazi esterni e le opere temporanee da rimuovere entro 180 giorni, queste ultime con una comunicazione di avvio dei lavori. Per le strutture più complesse, come le tettoie, conviene leggere la guida dedicata alla tettoia.
Attenzione: «libera» non significa «senza regole». Su un immobile vincolato serve comunque l’autorizzazione paesaggistica o della Soprintendenza.
Quando serve la CILA?
La CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) è il titolo «residuale»: serve per tutti gli interventi che non sono edilizia libera e non richiedono SCIA o permesso (art. 6-bis D.P.R. 380/2001). L’esempio tipico è la manutenzione straordinaria che non tocca le strutture: spostare tramezzi, rifare il bagno modificando la distribuzione interna, unire o frazionare unità immobiliari senza opere strutturali, entro i limiti previsti.
La CILA si presenta allo sportello unico per l’edilizia del Comune, anche per via telematica, con la relazione di un tecnico abilitato che assevera la conformità del progetto e attesta che i lavori non riguardano parti strutturali. I lavori possono iniziare subito dopo la presentazione. Se la comunicazione manca, la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la CILA viene presentata spontaneamente a lavori in corso.
Quando serve la SCIA?
La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) serve, secondo l’art. 22 D.P.R. 380/2001, per:
- manutenzione straordinaria che riguarda le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
- restauro e risanamento conservativo sulle parti strutturali;
- ristrutturazione edilizia che non rientra nei casi più pesanti riservati al permesso di costruire;
- varianti a un permesso già rilasciato che non incidono su volumi, destinazione d’uso, categoria edilizia e prescrizioni del permesso.
Con la SCIA i lavori possono iniziare dalla presentazione. Il Comune ha 30 giorni per i controlli in materia edilizia (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990): se trova irregolarità vieta la prosecuzione o chiede di adeguare il progetto. Passato quel termine può intervenire solo con i limiti dell’autotutela, spiegati nella guida all’annullamento in autotutela. Esiste anche la SCIA «alternativa» al permesso, prevista dall’art. 23 per alcuni interventi: in quel caso i lavori iniziano solo dopo 30 giorni.
Quando serve il permesso di costruire?
Il permesso di costruire è il titolo più impegnativo: è un provvedimento espresso del Comune, necessario per le nuove costruzioni (compresi ampliamenti fuori sagoma), per la ristrutturazione urbanistica e per la ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, in particolare se cambia la volumetria complessiva (art. 10 D.P.R. 380/2001). Nelle zone omogenee A, i centri storici, lo richiedono anche alcuni cambi di destinazione d’uso legati alla ristrutturazione.
La domanda si presenta allo sportello unico con il progetto e l’asseverazione del tecnico. Il responsabile del procedimento formula una proposta entro 60 giorni e il dirigente decide nei 30 giorni successivi (art. 20 D.P.R. 380/2001). Se il Comune tace, nella maggior parte dei casi scatta il silenzio-assenso, salvo che sull’immobile gravino vincoli paesaggistici, culturali o idrogeologici non ancora superati. Prima di un diniego il Comune deve comunicare i motivi ostativi: come rispondere è spiegato nella guida al preavviso di rigetto.
Cosa cambia in Sicilia?
In Sicilia il D.P.R. 380/2001 non si applica direttamente in ogni sua parte: la L.R. 16/2016 lo ha recepito, in gran parte con un rinvio automatico alle modifiche statali e per alcuni articoli con modifiche proprie della Regione. Le novità del decreto «Salva casa» (D.L. 69/2024, convertito dalla L. 105/2024) sono state coordinate con la L.R. 27/2024 e con circolari dell’Assessorato regionale del territorio.
In pratica, prima di avviare i lavori conviene verificare con il tecnico la norma regionale applicabile e il regolamento edilizio del Comune, che può contenere prescrizioni ulteriori. Per gli immobili da acquistare è utile anche la guida su come verificare gli abusi edilizi.
Cosa si rischia con il titolo sbagliato?
Le conseguenze crescono con la gravità dell’intervento. Per la CILA mancante c’è la sanzione pecuniaria vista sopra. Per i lavori eseguiti senza SCIA o in difformità le sanzioni sono di regola amministrative, mentre per le opere che richiedevano il permesso di costruire e ne sono prive il Comune ordina la demolizione e possono esserci conseguenze penali (art. 44 D.P.R. 380/2001). Come difendersi da un’ingiunzione di questo tipo è spiegato nella guida all’ordinanza di demolizione; le possibilità di regolarizzazione sono nella guida alla sanatoria edilizia e Salva casa.
Domande frequenti
Per rifare il bagno serve la CILA?
Se si sostituiscono sanitari, piastrelle e impianti senza modificare la distribuzione degli spazi, di norma è manutenzione ordinaria e non serve nulla. Se si spostano pareti o si cambia la superficie del bagno, è manutenzione straordinaria e serve la CILA.
Si può chiedere il permesso di costruire anche quando basterebbe la SCIA?
Sì. L’art. 22, comma 7, D.P.R. 380/2001 consente di chiedere comunque il permesso di costruire. Si ottiene un provvedimento espresso, con tempi più lunghi, ma con maggiore certezza sul risultato.
Chi sceglie il titolo, il proprietario o il tecnico?
La responsabilità è del proprietario e del committente, ma la scelta si fa con il tecnico che assevera il progetto. Un titolo sbagliato può rendere irregolare l’intervento e creare problemi anche alla vendita dell’immobile.
Ogni intervento va valutato sulle carte: titolo, vincoli, stato legittimo dell’immobile e regole del Comune. Per un esame del caso concreto, anche quando il Comune contesta il titolo presentato, le modalità di contatto sono nella pagina Sedi e contatti.
