Esproprio per pubblica utilità: indennità e come contestarla

Chi subisce un esproprio per pubblica utilità ha diritto a un’indennità che, per le aree edificabili, corrisponde al valore venale del bene, cioè al suo valore di mercato (art. 37 D.P.R. 327/2001). Se l’importo non convince, si può chiedere la stima di un collegio di tecnici e poi proporre opposizione alla stima davanti alla Corte d’appello entro 30 giorni (art. 54 D.P.R. 327/2001 e art. 29 D.Lgs. 150/2011).

Questa guida ripercorre le fasi dell’esproprio, spiega come si calcola l’indennità, cosa fare quando arriva l’offerta provvisoria e come difendersi, anche nei casi di occupazione senza titolo.

In breve

• L’esproprio passa per tre fasi: vincolo preordinato all’esproprio (valido cinque anni), dichiarazione di pubblica utilità, decreto di esproprio (D.P.R. 327/2001).
• Dopo la notifica dell’indennità provvisoria il proprietario ha 30 giorni per accettarla; chi accetta riceve subito l’80% e, con la cessione volontaria, un importo maggiorato (artt. 20 e 45).
• Contro la stima definitiva si propone opposizione alla Corte d’appello del distretto in cui si trova il bene, entro 30 giorni dalla notifica del decreto o della stima (art. 29 D.Lgs. 150/2011).
• Gli atti della procedura (vincolo, pubblica utilità, decreto) si impugnano invece al TAR entro 60 giorni; in Sicilia il D.P.R. 327/2001 si applica per effetto della L.R. 7/2002.

Come funziona l’esproprio per pubblica utilità?

L’espropriazione per pubblica utilità è il procedimento con cui un ente pubblico acquisisce la proprietà di un bene privato per realizzare un’opera di interesse generale, come una strada, una scuola o una rete idrica, pagando un’indennità. Le fasi sono:

1. Vincolo preordinato all’esproprio: nasce dal piano urbanistico o da una sua variante e dura cinque anni (art. 9). Se non viene dichiarata la pubblica utilità in tempo, decade; se viene reiterato, al proprietario spetta un’indennità commisurata al danno effettivo (art. 39).
2. Dichiarazione di pubblica utilità: di solito coincide con l’approvazione del progetto definitivo dell’opera.
3. Determinazione dell’indennità: prima provvisoria, poi definitiva.
4. Decreto di esproprio: trasferisce la proprietà; va notificato ed eseguito con l’immissione in possesso.

In ogni fase il proprietario riceve comunicazioni e può presentare osservazioni. In Sicilia il D.P.R. 327/2001 è recepito dall’art. 36 L.R. 7/2002, con le successive modifiche statali; la Regione ha sostenuto in passato un recepimento solo parziale, ma il giudice amministrativo ha applicato anche le norme sui vincoli.

Come si calcola l’indennità di esproprio?

Il criterio dipende dal tipo di bene:

• aree edificabili: valore venale, ridotto del 25% se l’esproprio serve a interventi di riforma economico-sociale (art. 37); conta l’edificabilità legale ed effettiva al momento del decreto, senza tenere conto delle costruzioni abusive;
• costruzioni legittime: valore venale (art. 38);
• aree non edificabili: dopo la sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011, che ha bocciato il riferimento ai valori agricoli medi, l’indennità deve avvicinarsi al valore reale del terreno, considerando le colture e l’uso effettivo; per il coltivatore diretto o l’imprenditore agricolo sono previste somme aggiuntive.

Se il proprietario non è un’impresa e il terreno si trova in una zona urbanistica A, B, C o D, sulle somme si applica una ritenuta del 20% a titolo d’imposta, salvo opzione per la tassazione ordinaria in dichiarazione (art. 35). Per il periodo di occupazione d’urgenza prima del decreto spetta anche un’indennità di occupazione.

Cosa fare quando arriva l’offerta provvisoria?

Dopo la notifica dell’indennità provvisoria il proprietario ha 30 giorni per decidere (art. 20). Le strade sono:

• accettare: la dichiarazione è irrevocabile, dà diritto a un acconto dell’80% e consente la cessione volontaria, che per le aree edificabili porta a una maggiorazione del 10% (art. 45);
• non accettare: il silenzio vale come rifiuto, la somma viene depositata presso la Cassa depositi e prestiti senza maggiorazioni e il procedimento prosegue;
• chiedere la stima dei tecnici: il proprietario può designare un tecnico di fiducia che, con quelli nominati dall’amministrazione, forma un collegio per la stima definitiva (art. 21); in alternativa decide la commissione provinciale.

Prima di scegliere conviene far valutare il terreno da un tecnico indipendente e verificare la destinazione urbanistica. Per ottenere il fascicolo, le perizie e le delibere si può usare l’accesso agli atti.

Come si contesta la stima davanti alla Corte d’appello?

Se la stima definitiva resta insoddisfacente, il proprietario, ma anche l’ente che espropria, può proporre l’opposizione alla stima. È competente in unico grado la Corte d’appello nel cui distretto si trova il bene: per la Sicilia occidentale e centrale, quelle di Palermo e di Caltanissetta. Il ricorso va proposto, a pena di inammissibilità, entro 30 giorni dalla notifica del decreto di esproprio o della stima peritale, se successiva (60 giorni per chi risiede all’estero), con il rito semplificato di cognizione (art. 29 D.Lgs. 150/2011).

Nel giudizio la Corte nomina di regola un consulente tecnico e può rideterminare l’indennità. Se nessuno propone opposizione entro il termine, l’indennità diventa definitiva nella misura stabilita dalla perizia (art. 54, comma 5).

E se l’amministrazione occupa il terreno senza titolo?

Capita che l’opera venga realizzata senza un decreto di esproprio valido, perché i termini sono scaduti o gli atti sono stati annullati. Secondo l’orientamento oggi consolidato del Consiglio di Stato e della Cassazione, l’occupazione senza titolo è un illecito permanente: la proprietà non passa all’ente per il solo fatto che l’opera è stata costruita.

L’amministrazione deve restituire il bene, rimettendolo in pristino, oppure acquisirlo con l’acquisizione sanante dell’art. 42-bis D.P.R. 327/2001, motivando su ragioni di interesse pubblico eccezionali. In questo caso deve pagare il valore venale, un 10% in più per il pregiudizio non patrimoniale e, per il periodo di occupazione, un interesse del 5% annuo sul valore, salvo prova di un danno diverso. Le domande di restituzione e risarcimento rientrano nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo (art. 133 c.p.a.), che si raggiunge con il ricorso al TAR; in Sicilia l’appello va al Consiglio di Giustizia Amministrativa, come spiegato nella guida all’appello al CGA. Sui danni più in generale vedi la guida al risarcimento dei danni causati dalla PA.

Domande frequenti

Conviene accettare l’indennità provvisoria?

Dipende da quanto l’offerta si avvicina al valore reale. Accettare dà un acconto immediato e la maggiorazione della cessione volontaria, ma la scelta è irrevocabile: prima conviene una stima indipendente.

Si possono contestare insieme l’esproprio e l’importo?

No, sono due giudizi diversi. Gli atti della procedura si impugnano al TAR entro 60 giorni; l’importo dell’indennità si contesta in Corte d’appello con l’opposizione alla stima.

L’affittuario del terreno espropriato ha diritto a qualcosa?

In alcuni casi sì: l’art. 42 D.P.R. 327/2001 prevede un’indennità aggiuntiva per il fittavolo, il mezzadro o il compartecipante che deve lasciare il terreno coltivato direttamente da almeno un anno prima della dichiarazione di pubblica utilità.

Le scadenze dell’esproprio sono brevi e le scelte, come l’accettazione dell’indennità, spesso non si possono cambiare. Per una valutazione della procedura e della stima nel caso concreto, le modalità di contatto sono nella pagina Sedi e contatti.