Con l’usucapione si diventa proprietari di un immobile dopo averlo posseduto come se fosse proprio, in modo continuo, pacifico e pubblico, per vent’anni (art. 1158 c.c.). Il termine scende a dieci anni per chi ha comprato in buona fede da chi non era proprietario, con un atto regolarmente trascritto (art. 1159 c.c.).
L’acquisto avviene per legge allo scadere del termine, ma per dimostrarlo, vendere l’immobile o ottenere un mutuo serve un titolo da trascrivere nei registri immobiliari: una sentenza del tribunale o un accordo raggiunto in mediazione. Ecco quali requisiti servono, come si contano gli anni e come si procede.
In breve
- L’usucapione ordinaria richiede vent’anni di possesso continuato, sia per la proprietà sia per gli altri diritti reali di godimento su immobili (art. 1158 c.c.).
- L’usucapione abbreviata matura in dieci anni dalla trascrizione, per chi acquista in buona fede da un non proprietario con un titolo idoneo (art. 1159 c.c.).
- L’inquilino non diventa mai proprietario per il solo decorso degli anni, perché è detentore; non usucapisce neppure chi usa il bene per tolleranza del proprietario (artt. 1141 e 1144 c.c.).
- Prima della causa la mediazione è obbligatoria; la sentenza o l’accordo che accertano l’usucapione vanno trascritti (art. 5 D.Lgs. 28/2010; artt. 2643 e 2651 c.c.).
Che cos’è l’usucapione?
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà, o di un altro diritto reale come l’usufrutto o una servitù, fondato sul possesso prolungato nel tempo. La legge premia chi si comporta da proprietario per molti anni, a scapito del titolare che resta inerte.
Il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà (art. 1140 c.c.): abitare e ristrutturare una casa, coltivare e recintare un terreno, darlo in affitto. Pagare le tasse sull’immobile, da solo, non basta: servono comportamenti concreti e visibili da proprietario.
In Sicilia il tema ricorre spesso per terreni di famiglia e case di parenti emigrati. Le servitù, come un passaggio, si possono usucapire solo se apparenti, cioè con opere visibili e permanenti (art. 1061 c.c.).
Dopo quanti anni di affitto si diventa proprietari della casa?
Mai, per il solo fatto di abitarla in affitto. L’inquilino è un detentore, non un possessore: ha la casa in forza del contratto e riconosce, pagando il canone, che il proprietario è un altro. La detenzione non porta all’usucapione, neppure dopo trenta o quarant’anni, e lo stesso vale per il comodatario e per chi occupa l’immobile con il permesso del titolare.
Il detentore può diventare possessore solo con l’interversione del possesso (art. 1141, comma 2, c.c.): quando il titolo cambia per una causa che viene da un terzo, per esempio un acquisto da chi non era proprietario, oppure con un’opposizione rivolta al proprietario, un atto esplicito con cui si dichiara di non riconoscerne più il diritto e di tenere la casa come propria. Da quel momento ricominciano a contare i vent’anni.
È un’ipotesi rara. Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione smettere di pagare il canone non basta, e nemmeno restare nella casa dopo la scadenza del contratto: sono inadempimenti, non manifestazioni di possesso. L’inquilino che non paga rischia lo sfratto, non diventa proprietario.
Quali requisiti deve avere il possesso?
Chi chiede l’usucapione deve dimostrare un possesso con queste caratteristiche:
- Possesso e non detenzione. Inquilini, comodatari e custodi sono detentori, come visto sopra (art. 1141 c.c.).
- Non per tolleranza. Gli atti permessi per cortesia o per rapporti di famiglia non valgono (art. 1144 c.c.).
- Pacifico e pubblico. Il possesso ottenuto con violenza o di nascosto conta solo da quando la violenza o la clandestinità sono cessate (art. 1163 c.c.).
- Continuo e non interrotto. L’usucapione si interrompe se il possessore perde il possesso per oltre un anno (art. 1167 c.c.) e, per il rinvio alle regole sulla prescrizione (art. 1165 c.c.), con la domanda giudiziale del proprietario o con il riconoscimento del suo diritto da parte del possessore (artt. 2943 e 2944 c.c.).
Più delicato è il caso del comproprietario o del coerede. Usare da solo il bene comune non basta: secondo l’orientamento consolidato della Cassazione serve un possesso esclusivo, incompatibile con quello degli altri, che manifesti l’intenzione di escluderli (art. 1102 c.c.).
Come si contano i vent’anni? E quando ne bastano dieci?
Il possesso continua nell’erede dal giorno della morte e chi compra può sommare al proprio quello del venditore (art. 1146 c.c.). I vent’anni possono quindi maturare anche attraverso più passaggi, per esempio dal padre al figlio.
L’usucapione abbreviata di dieci anni (art. 1159 c.c.) richiede tre condizioni insieme: un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, come un atto di compravendita; la sua trascrizione; la buona fede al momento dell’acquisto, cioè l’ignoranza di ledere il diritto altrui, che si presume ma non vale se deriva da colpa grave (art. 1147 c.c.). È il caso di chi compra da un venditore che risultava proprietario ma in realtà non lo era.
Per i fondi rustici con fabbricati annessi nei comuni montani, o con reddito entro i limiti della legge speciale, i termini scendono a quindici e cinque anni (art. 1159-bis c.c.). Non si possono invece usucapire i beni del demanio pubblico, che sono inalienabili (art. 823 c.c.).
Come si ottiene il riconoscimento dell’usucapione?
Maturati gli anni, di solito si procede così:
- Raccogliere le prove. Visure catastali e ipotecarie, fotografie datate, utenze, fatture dei lavori, testimoni.
- Avviare la mediazione. Per le liti sui diritti reali è obbligatoria prima della causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010) e dura fino a sei mesi, prorogabili con l’accordo scritto delle parti (art. 6). Se i proprietari risultanti o i loro eredi riconoscono l’usucapione, l’accordo, con le firme autenticate da un pubblico ufficiale autorizzato, di solito un notaio, si trascrive nei registri immobiliari (art. 2643, n. 12-bis, c.c.).
- Agire in tribunale. Se la mediazione non riesce, la causa si propone davanti al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile (art. 21 c.p.c.), per esempio Palermo o Caltanissetta, contro tutti i proprietari risultanti. Dal 31 ottobre 2027, salvo rinvii, le cause di valore fino a 30.000 euro, calcolato sui redditi catastali (art. 15 c.p.c.), passeranno al giudice di pace. Se sono molti o difficili da identificare, il giudice può autorizzare la notifica per pubblici proclami (art. 150 c.p.c.).
- Trascrivere la sentenza. La sentenza che accerta l’usucapione va trascritta (art. 2651 c.c.): da quel momento l’acquisto risulta dai registri immobiliari e l’immobile si può vendere o ipotecare.
Sulle regole generali puoi leggere la guida alla mediazione civile obbligatoria.
Quanto tempo ci vuole e quanto costa?
La mediazione può chiudersi in poche settimane se i proprietari sono d’accordo; la causa richiede di norma tempi più lunghi e può proseguire in appello.
Durante la causa conviene trascrivere la domanda giudiziale: la sentenza avrà effetto anche contro chi, nel frattempo, acquistasse diritti sull’immobile dai convenuti con un atto trascritto dopo (art. 2653, n. 1, c.c.). Ottenuta e trascritta la sentenza, va chiesta anche la voltura catastale.
I costi (contributo unificato, mediazione, imposte, trascrizione, eventuale autentica notarile) variano in base al valore dell’immobile. Chi vuole invece difendersi dall’usucapione altrui deve agire per tempo: ne parliamo nell’articolo sul vicino che invade il terreno.
Domande frequenti
Se pago l’IMU su una casa non mia, dopo vent’anni diventa mia?
Non per questo soltanto. Il pagamento delle imposte è un indizio, ma occorre provare per tutto il periodo un possesso concreto da proprietario, continuo e non tollerato.
Mio fratello abita da vent’anni la casa dei nostri genitori: può usucapirla?
Solo se dimostra di averla posseduta in modo esclusivo, escludendo gli altri eredi, e non per semplice tolleranza familiare. Altrimenti la casa resta in comunione e se ne può chiedere la divisione, come spiegato nell’articolo sullo scioglimento della comunione fra gli eredi.
Una lettera del proprietario ferma l’usucapione?
No: secondo la Cassazione diffide e messe in mora non la interrompono. La interrompono la domanda giudiziale, la perdita del possesso per oltre un anno o il riconoscimento del diritto del proprietario da parte di chi possiede.
Ogni usucapione si gioca sulle prove raccolte e sulla corretta individuazione dei proprietari. Se vuoi capire se il tuo caso ha i requisiti, o se devi difenderti da una richiesta di usucapione, puoi chiedere una valutazione allo studio, a Palermo o a Mussomeli.
