Servitù di passaggio: diritti, doveri e come si ottiene

La servitù di passaggio è il diritto di attraversare il terreno di un vicino per raggiungere il proprio: un peso imposto su un fondo, detto servente, a vantaggio di un altro fondo, detto dominante, di un proprietario diverso (art. 1027 c.c.). Si ottiene con un contratto scritto o per testamento, per usucapione, per destinazione del padre di famiglia oppure, se il fondo non ha uscita sulla via pubblica, con una sentenza che la impone dietro pagamento di un’indennità (artt. 1031 e 1051 c.c.).

È una lite frequente in campagna: nell’entroterra di Caltanissetta molti terreni, frazionati da vendite e divisioni ereditarie, si raggiungono solo attraversando altri fondi. Ecco come nasce una servitù, cosa può fare chi ha il fondo chiuso, quali sono diritti e doveri e quando il diritto si perde.

In breve

• Il contratto di servitù va fatto per iscritto, a pena di nullità, e trascritto per valere contro chi compra il fondo servente (artt. 1350 e 2643 c.c.).
• Il proprietario di un fondo intercluso, cioè senza uscita sulla via pubblica, ha diritto al passaggio coattivo sul fondo vicino, pagando un’indennità proporzionata al danno (artt. 1051 e 1053 c.c.).
• Per usucapione o destinazione del padre di famiglia si acquistano solo le servitù apparenti, con opere visibili e permanenti destinate al passaggio (art. 1061 c.c.).
• La servitù si estingue se non viene esercitata per vent’anni (art. 1073 c.c.); prima di una causa è obbligatoria la mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010).

Come si costituisce una servitù di passaggio?

Le strade sono quattro (art. 1031 c.c.):

• Contratto o testamento. È la servitù volontaria (art. 1058 c.c.). Il contratto va fatto per iscritto (art. 1350, n. 4, c.c.) e conviene stipularlo dal notaio per trascriverlo: senza trascrizione non vale contro chi compra il fondo servente con un atto trascritto prima (art. 2644 c.c.).
• Usucapione. Chi passa da vent’anni, comportandosi da titolare del diritto, può acquistare la servitù. I requisiti del possesso sono spiegati nella guida sull’usucapione.
• Destinazione del padre di famiglia. Se due fondi dello stesso proprietario, collegati per esempio da una stradella, vengono separati senza nulla stabilire, la servitù nasce da sola (art. 1062 c.c.).
• Sentenza. Quando la legge dà diritto al passaggio e manca l’accordo, lo costituisce il giudice, fissando modalità e indennità (art. 1032 c.c.).

Usucapione e destinazione del padre di famiglia valgono solo per le servitù apparenti (art. 1061 c.c.). Il semplice transito, senza segni stabili, non basta: servono opere visibili come una strada tracciata, un varco o un cancello nel muro di confine.

Fondo intercluso: quando si ha diritto al passaggio coattivo?

Un fondo è intercluso quando è circondato da fondi altrui e non ha uscita sulla via pubblica, né può procurarsela senza eccessiva spesa o disagio. Il proprietario ha allora diritto al passaggio sul fondo vicino per coltivarlo e usarlo in modo conveniente (art. 1051 c.c.).

Il passaggio va stabilito dove l’accesso alla via pubblica è più breve e reca il minor danno al fondo attraversato. Sono esenti case, cortili, giardini e aie. Chi ha già un passaggio può chiederne l’ampliamento per il transito dei veicoli, anche a motore.

Il passaggio si può ottenere anche se un accesso esiste ma è insufficiente e non ampliabile, quando lo richiedono le esigenze dell’agricoltura o dell’industria (art. 1052 c.c.) o, dopo la sentenza n. 167/1999 della Corte costituzionale, l’accessibilità di una casa per persone con disabilità.

Quanto si paga?

Si paga un’indennità proporzionata al danno e, se occorre occupare stabilmente una striscia di terreno, anche il suo valore, prima di iniziare opere o passaggio (art. 1053 c.c.). Finché l’indennità non è pagata, il vicino può opporsi all’esercizio della servitù (art. 1032 c.c.).

Il passaggio è invece gratuito se il fondo è rimasto chiuso per una vendita o una divisione: lo deve l’altro contraente o condividente (art. 1054 c.c.). Capita spesso dividendo un terreno ereditato: nello scioglimento della comunione tra eredi conviene regolare subito gli accessi. Se il fondo trova un’altra uscita, il passaggio coattivo può essere soppresso (art. 1055 c.c.).

Nell’entroterra siciliano conviene anche verificare se il fondo confina con una regia trazzera, antico tracciato del demanio regionale che a volte offre già un accesso pubblico.

Quali sono i diritti e i doveri delle due parti?

Estensione e modalità dipendono anzitutto dal titolo (art. 1063 c.c.). Nel dubbio, la servitù deve soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio per quello servente (art. 1065 c.c.).

• Chi passa non può fare innovazioni che rendano la servitù più gravosa (art. 1067 c.c.), come trasformare senza titolo un passaggio a piedi in carrabile. Esegue a sue spese le opere per conservarla, salvo diverso accordo (art. 1069 c.c.).
• Chi subisce il passaggio non deve fare nulla per renderlo possibile (art. 1030 c.c.), ma non può ostacolarlo (art. 1067 c.c.). Può recintare il fondo e mettere un cancello (art. 841 c.c.), purché lasci libero e comodo l’ingresso, per esempio consegnando le chiavi (art. 1064 c.c.).
• Lo spostamento del tracciato si può chiedere se il passaggio è diventato più gravoso o impedisce lavori, offrendo un percorso ugualmente comodo (art. 1068 c.c.).

Quando si estingue la servitù di passaggio?

La causa più frequente è il non uso per vent’anni, che decorre dal giorno in cui si è smesso di passare (art. 1073 c.c.). Se il fondo dominante appartiene a più persone, basta che passi una sola di esse per impedire l’estinzione per tutte.

La servitù si estingue anche quando la stessa persona diventa proprietaria dei due fondi (art. 1072 c.c.) e con la rinuncia del titolare, che deve essere scritta (art. 1350, n. 5, c.c.).

Cosa fare se il vicino chiude il passaggio?

1. Raccogliere i documenti: atti di provenienza, visure, fotografie datate del tracciato, nomi dei testimoni.
2. Muoversi entro l’anno: se si passava già, le azioni a tutela del possesso vanno proposte entro un anno dalla chiusura o dalla turbativa (artt. 1168 e 1170 c.c.).
3. Inviare una diffida scritta con un termine per rimuovere l’ostacolo.
4. Avviare la mediazione, obbligatoria prima della causa sui diritti reali ma non per le azioni possessorie: vedi la guida alla mediazione civile obbligatoria.
5. Rivolgersi al giudice del luogo del fondo (art. 21 c.p.c.) per far accertare la servitù, far cessare gli impedimenti e ottenere ripristino e risarcimento (art. 1079 c.c.).

Oggi queste cause spettano al tribunale; dal 31 ottobre 2027, salvo nuovi rinvii, quelle sul solo esercizio delle servitù passeranno al giudice di pace. Se invece il vicino contesta i confini o occupa parte del terreno, vedi l’articolo sul vicino che invade il terreno.

Domande frequenti

La servitù di passaggio non è indicata nel mio atto di acquisto: vale lo stesso?

Dipende da come è nata. Una servitù trascritta prima del vostro acquisto vale anche se il rogito non la menziona e, secondo l’orientamento prevalente, lo stesso vale per quelle apparenti nate per usucapione o destinazione del padre di famiglia. Se il fondo è gravato da un peso non apparente e non dichiarato, si può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione (art. 1489 c.c.).

Qual è la larghezza minima di una servitù di passaggio carrabile?

La legge non fissa una misura. Vale quanto previsto dal titolo; nel passaggio coattivo il giudice stabilisce la larghezza in base alle esigenze del fondo, come il transito dei mezzi agricoli, e al minor danno per il vicino.

Chi paga la manutenzione della strada di passaggio?

Di regola chi passa, salvo diversa previsione del titolo. Se la strada serve anche al proprietario del fondo servente, le spese si dividono in proporzione all’utilità (art. 1069 c.c.).

Ogni servitù dipende dai titoli, dallo stato dei luoghi e dalla storia dei fondi. Se dovete ottenere un passaggio, difenderlo o contestarlo, potete chiedere una valutazione allo studio, a Palermo o a Mussomeli.