Il comodato d’uso gratuito è il contratto con cui il proprietario presta una casa a un’altra persona, che può abitarla senza pagare alcun canone e deve restituirla alla scadenza concordata, al termine dell’uso previsto oppure, se non è stato fissato nulla, appena il proprietario la chiede (artt. 1803, 1809 e 1810 c.c.).
È lo strumento più usato per dare una casa a un figlio, ma ha rischi poco noti: se la casa diventa l’abitazione della sua famiglia, riaverla può essere difficile, soprattutto in caso di separazione. Qui trovi come funziona, quando va registrato, chi paga spese e IMU e come si chiede la restituzione.
In breve
- Il comodato è essenzialmente gratuito: se chi abita la casa paga un vero corrispettivo, il contratto può essere qualificato come locazione (art. 1803 c.c.).
- Il comodato scritto di un immobile va registrato entro 30 giorni, con imposta di registro fissa di 200 euro più l’imposta di bollo (Agenzia delle Entrate, importi 2026).
- Se non c’è un termine né un uso determinato, la casa va restituita appena il proprietario la chiede (art. 1810 c.c.); se c’è un termine, prima della scadenza solo per un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.).
- Se la casa è stata prestata come abitazione della famiglia del figlio, per le Sezioni Unite della Cassazione il comodato dura quanto quell’uso, anche dopo la separazione.
Come funziona il comodato d’uso gratuito di una casa?
Le parti sono il comodante, cioè chi presta la casa, e il comodatario, chi la riceve. Il comodatario deve custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, usarlo solo per l’uso concordato e non può cederlo ad altri senza il consenso del proprietario. Se viola questi obblighi, il comodante può chiedere la restituzione immediata e il risarcimento dei danni (art. 1804 c.c.).
La gratuità distingue il comodato dall’affitto. Un piccolo onere, come pagare le spese condominiali, non lo snatura; un canone mascherato sì. In quel caso il giudice può qualificare il rapporto come locazione, con le durate minime di legge descritte nella guida sul contratto di affitto 4+4 o 3+2.
Il comodato va registrato? Quanto costa?
Il comodato può essere anche verbale. Se però è scritto e riguarda un immobile, va registrato entro 30 giorni dalla firma all’Agenzia delle Entrate, anche online con il modello RAP. Si pagano l’imposta di registro fissa di 200 euro e l’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate (importi indicati dall’Agenzia delle Entrate nel 2026).
Il comodato verbale non va registrato, salvo che sia richiamato in un altro atto da registrare, ma può esserlo su richiesta: serve, per esempio, per ottenere la riduzione dell’IMU. In ogni caso un contratto scritto evita contestazioni su durata e condizioni. Conviene indicare almeno:
- le parti e i dati catastali della casa, con le eventuali pertinenze;
- la durata: un termine preciso oppure l’uso per cui la casa è prestata;
- le spese: utenze, condominio, piccola e grande manutenzione;
- lo stato dell’immobile alla consegna, meglio con foto allegate;
- il divieto di cedere la casa o di ospitarvi stabilmente altre persone;
- le modalità e il preavviso per la restituzione.
Quando si può chiedere la restituzione della casa?
Dipende da come è stato costruito il comodato. Se è stato fissato un termine, la casa torna alla scadenza; prima, il proprietario può riprenderla solo se gli sopravviene un bisogno urgente e imprevisto (art. 1809 c.c.). Se la casa è stata data per un uso preciso, torna quando quell’uso finisce.
Se invece non c’è né un termine né un uso determinato, si parla di comodato precario: il comodatario deve restituire la casa appena richiesto (art. 1810 c.c.). La restituzione si può pretendere subito anche se il comodatario viola i suoi obblighi o muore (artt. 1804 e 1811 c.c.).
La richiesta va fatta per iscritto, con raccomandata o PEC e un termine ragionevole per lasciare la casa. Se il comodatario non se ne va, prima della causa bisogna tentare la mediazione obbligatoria, prevista anche per il comodato; poi si agisce in tribunale con il rito previsto per locazioni e comodati di immobili urbani (art. 447-bis c.p.c.). Chi resta nella casa dopo la richiesta può dover risarcire il danno.
Casa in comodato al figlio: cosa succede se si separa?
È il caso più frequente di lite. Se i genitori hanno prestato la casa perché il figlio vi abitasse con la sua famiglia, il comodato non si scioglie con la separazione. Secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 20448 del 2014, che conferma un orientamento già espresso nel 2004), quella destinazione fissa la durata del contratto: se il giudice assegna la casa al coniuge che vive con i figli, i genitori non possono riaverla a semplice richiesta.
Possono chiederla indietro solo per un bisogno urgente e imprevisto, attuale e concreto, sorto dopo il contratto, oppure quando l’uso familiare finisce, per esempio perché i nipoti sono diventati autonomi. Chi afferma che la casa era destinata alla famiglia deve provarlo. Per l’assegnazione vedi la guida sulla casa coniugale.
Il consiglio pratico è decidere prima: un termine preciso scritto nel contratto riduce molto il rischio. Se invece si vuole trasferire la casa in modo stabile, le alternative sono la donazione della casa ai figli o l’usufrutto, con effetti molto diversi.
Chi paga spese, bollette e IMU? E la residenza?
Le spese per usare la casa, come utenze, TARI e manutenzione ordinaria, sono del comodatario, che non ha diritto al rimborso. Il proprietario deve invece rimborsare le spese straordinarie sostenute per conservare l’immobile, se erano necessarie e urgenti (art. 1808 c.c.).
L’IMU resta a carico del proprietario. La base imponibile si riduce del 50% se la casa è data a genitori o figli che la usano come abitazione principale, a condizioni precise: contratto registrato, nessun altro immobile abitativo del comodante in Italia oltre alla propria abitazione principale nello stesso Comune, dove deve risiedere e abitare, e casa non di lusso (art. 1, comma 747, lett. c, L. 160/2019). Conviene verificare anche la delibera IMU del Comune.
Il comodatario può e deve trasferire la residenza nella casa in cui abita: la residenza segue la dimora abituale e non gli attribuisce diritti in più rispetto al contratto.
Domande frequenti
Il comodato d’uso gratuito va fatto per forza per iscritto?
No, è valido anche verbale. La forma scritta però chiarisce durata e obblighi e serve per le agevolazioni: se il contratto è scritto, va registrato entro 30 giorni.
Si può fare un comodato tra non parenti, per esempio al convivente?
Sì, il comodato si può concludere con chiunque. La riduzione dell’IMU del 50%, però, spetta solo per la casa data a genitori o figli.
Cosa succede se muore il comodatario?
Il proprietario può chiedere agli eredi la restituzione immediata della casa, anche se era stato fissato un termine (art. 1811 c.c.). Gli eredi, quindi, non possono opporre la durata concordata con il defunto.
Ogni comodato ha una storia diversa, e spesso a pesare sono le prove su come e perché la casa è stata prestata. Se devi preparare un contratto di comodato o vuoi riavere una casa prestata a un familiare, puoi chiedere allo studio una valutazione del tuo caso nelle sedi di Palermo e Mussomeli, dalla pagina sedi e contatti.
