No: dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della riforma del condominio, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c., introdotto dalla L. 220/2012). Il regolamento può però stabilire regole di comportamento nelle parti comuni, e il proprietario dell’animale risponde dei rumori eccessivi e dei danni.
Questa guida spiega cosa dice la legge, cosa succede con i vecchi regolamenti firmati da tutti, quali regole si possono imporre nelle parti comuni e come si affrontano i problemi di convivenza.
In breve
- Il regolamento di condominio non può vietare di possedere o detenere animali domestici (art. 1138, ultimo comma, c.c.).
- Per i regolamenti contrattuali anteriori alla riforma, accettati da tutti negli atti di acquisto, la giurisprudenza di merito è divisa sulla validità dei divieti.
- Il regolamento può disciplinare l’uso delle parti comuni (guinzaglio, ascensore, pulizia) e prevedere sanzioni fino a 200 euro, 800 in caso di recidiva (art. 70 disp. att. c.c.).
- Il proprietario risponde dei danni causati dall’animale, salvo il caso fortuito (art. 2052 c.c.), e delle immissioni oltre la normale tollerabilità (art. 844 c.c.).
Cosa dice la legge sugli animali in condominio?
La regola è breve e netta: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici» (art. 1138 c.c.). È stata introdotta dalla riforma del condominio del 2012 e vale dal 2013. Per animali domestici si intendono quelli che vivono abitualmente con l’uomo, come cani, gatti, piccoli roditori, uccelli e pesci d’appartamento.
Già prima della riforma la Cassazione aveva escluso che un regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea potesse vietare gli animali nelle singole abitazioni, perché avrebbe limitato il diritto di proprietà su un bene esclusivo. Oggi quindi una delibera assembleare che vieta di tenere un cane in casa è senz’altro illegittima e può essere contestata come spiegato nella guida su come impugnare una delibera condominiale.
E se il vecchio regolamento firmato da tutti li vieta?
È il punto più discusso. Il regolamento contrattuale è quello predisposto di solito dal costruttore e accettato da ogni acquirente nell’atto di acquisto: può contenere limiti alla proprietà individuale che un regolamento assembleare non può imporre.
Sulla sorte dei divieti contenuti in regolamenti contrattuali anteriori al 2013 non c’è, allo stato, un orientamento univoco. Alcuni tribunali ritengono che la nuova norma riguardi solo i regolamenti approvati a maggioranza e che la clausola contrattuale resti valida, perché espressione dell’autonomia privata. Altri l’hanno considerata nulla o inapplicabile per contrasto con un principio ormai generale di tutela del rapporto tra persona e animale. La risposta dipende dal testo della clausola, da come è richiamata negli atti di acquisto e dall’orientamento del giudice: nel dubbio è prudente farla esaminare prima di prendere un animale o di avviare una lite.
Quali regole si possono imporre nelle parti comuni?
Il regolamento e l’assemblea non possono vietare gli animali, ma possono disciplinare l’uso delle parti comuni per garantire a tutti un godimento sicuro e pulito (artt. 1102 e 1138 c.c.). Sono generalmente ammesse regole come queste:
- Guinzaglio obbligatorio negli spazi comuni e museruola a disposizione per i cani, nel rispetto delle norme sanitarie e delle ordinanze del Comune.
- Pulizia: obbligo di raccogliere subito le deiezioni in cortile, nelle scale e nei giardini comuni.
- Ascensore: precedenza a chi non è accompagnato da animali o divieto di salire insieme ad altre persone che non lo desiderano.
- Aree verdi: divieto di lasciare liberi gli animali nelle aiuole comuni.
Per le violazioni del regolamento l’assemblea può applicare una sanzione fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro, deliberata con la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 70 disp. att. c.c.). Una regola che di fatto rende impossibile tenere l’animale, come il divieto assoluto di attraversare l’androne, può essere considerata un divieto mascherato.
Cosa fare se il cane del vicino abbaia di continuo?
Il diritto di tenere un animale non autorizza a disturbare gli altri. Latrati continui, odori e sporcizia possono costituire immissioni oltre la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), valutate dal giudice tenendo conto della situazione dei luoghi. Gli orari, le prove da raccogliere e le possibili azioni, anche penali nei casi più gravi, sono spiegati nella guida sui rumori molesti dei vicini.
La strada consigliata è graduale: un confronto diretto, poi una segnalazione scritta all’amministratore, poi una diffida. Prima di una causa in materia condominiale è obbligatorio il tentativo di mediazione (art. 5 D.Lgs. 28/2010), che spesso è la sede giusta per trovare regole pratiche condivise, come spiegato nella guida alla mediazione obbligatoria.
Chi paga i danni causati dall’animale?
Il proprietario dell’animale, o chi lo ha in uso in quel momento, risponde dei danni che causa, anche se l’animale era fuggito o smarrito, salvo che provi il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile (art. 2052 c.c.). Rientrano i graffi alla porta dell’ascensore, il morso a un condomino, il danno alle piante comuni.
Per i danni causati invece dalle parti comuni, come una caduta sulle scale bagnate, la responsabilità è del condominio come custode: il tema è trattato nella guida ai danni causati dalle parti comuni. Chi ha un cane farebbe bene a verificare se la propria assicurazione per la responsabilità civile copre anche questi eventi.
Domande frequenti
L’assemblea può vietare i cani nel giardino condominiale?
Può regolarne l’accesso e imporre guinzaglio e pulizia; un divieto assoluto di attraversare gli spazi comuni, che impedisca di fatto di tenere l’animale, è invece a rischio di illegittimità. Le regole sull’uso delle parti comuni sono spiegate nella guida alle parti comuni del condominio.
Il divieto vale anche per gli inquilini?
L’art. 1138 riguarda il regolamento di condominio. Il contratto di locazione è un accordo diverso tra proprietario e inquilino: la validità di una clausola che vieta gli animali nell’appartamento affittato va valutata a parte.
Quanti animali posso tenere in casa?
La norma condominiale non fissa un numero. Contano però le regole igienico-sanitarie, il benessere degli animali e il rispetto dei vicini: un numero eccessivo che causa odori o rumori può giustificare provvedimenti.
Le liti sugli animali nascono spesso da regole poco chiare o mal applicate. Per una valutazione del regolamento o di una situazione concreta, i riferimenti sono nella pagina Sedi e contatti.
