Il creditore può iscrivere un’ipoteca giudiziale sugli immobili del debitore appena ottiene una sentenza di condanna al pagamento, anche non definitiva, o un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo (art. 2818 c.c. e art. 655 c.p.c.). L’ipoteca non toglie la casa al proprietario, ma la vincola: se il debito non viene pagato, il creditore potrà farla vendere ed essere pagato con precedenza sugli altri.
Questa guida spiega quando si può iscrivere, che effetti ha, come difendersi da un’ipoteca sproporzionata e come ottenere la cancellazione dopo il pagamento.
In breve
- Sono titolo per l’ipoteca giudiziale la sentenza di condanna al pagamento e il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo (art. 2818 c.c. e art. 655 c.p.c.).
- L’ipoteca si iscrive nei registri immobiliari dell’Agenzia delle entrate e dura 20 anni, salvo rinnovazione (art. 2847 c.c.).
- Se il valore degli immobili supera di un terzo i crediti iscritti con gli accessori, il debitore può chiedere la riduzione (artt. 2872 e 2875 c.c.).
- Dopo il pagamento la cancellazione richiede il consenso del creditore per atto pubblico o scrittura autenticata, oppure una sentenza (artt. 2882 e 2884 c.c.).
Quando il creditore può iscrivere l’ipoteca giudiziale?
L’ipoteca è un diritto che vincola un bene, di solito un immobile, a garanzia di un credito: il creditore ipotecario può farlo espropriare anche se nel frattempo è passato ad altri e viene pagato prima dei creditori chirografari (art. 2808 c.c.). L’ipoteca giudiziale si chiama così perché nasce da un provvedimento del giudice, non da un accordo come quella del mutuo.
È titolo per iscriverla ogni sentenza che condanna al pagamento di una somma, all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni da liquidare in seguito (art. 2818 c.c.). Basta che la sentenza sia esecutiva, come sono di regola quelle di primo grado: non serve attendere l’appello. Lo stesso vale per il decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo, perché non opposto o perché il giudice ha concesso la provvisoria esecuzione (art. 655 c.p.c.), e per i lodi arbitrali resi esecutivi (art. 2819 c.c.).
L’ipoteca giudiziale si può iscrivere su qualunque immobile del debitore, anche su più beni contemporaneamente, e anche su quelli acquistati in seguito con nuove iscrizioni. Diversa è l’ipoteca dell’agente della riscossione per le cartelle esattoriali, che segue regole e soglie proprie.
Come si iscrive e quanto dura?
Il creditore presenta all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle entrate, servizio di pubblicità immobiliare (l’ex Conservatoria), la nota di iscrizione con il titolo. Nella nota indica l’importo per cui iscrive, comprensivo di capitale, interessi e spese. Le imposte ipotecarie da versare sono proporzionali al credito e vanno verificate al momento dell’iscrizione.
L’ipoteca conserva il suo effetto per 20 anni dall’iscrizione; se prima della scadenza non viene rinnovata, si estingue (art. 2847 c.c.). Il grado, cioè la posizione rispetto ad altre ipoteche sullo stesso bene, dipende dalla data di iscrizione: per questo il creditore ha interesse a iscrivere subito. Se il bene è già gravato da un mutuo, l’ipoteca giudiziale viene dopo e sarà pagata solo con ciò che resta. Le regole sull’asta della casa ipotecata sono spiegate nella guida sul mutuo non pagato e pignoramento della casa.
Come difendersi da un’ipoteca sproporzionata?
Capita che il creditore iscriva per un importo molto più alto del dovuto o su beni di valore molto superiore al credito. Il codice offre due rimedi.
- Riduzione della somma: se l’importo iscritto eccede di oltre un quinto quello riconosciuto dal giudice, il debitore può chiederne la riduzione (art. 2874 c.c.).
- Riduzione dei beni: se il valore degli immobili ipotecati supera di un terzo l’importo dei crediti iscritti, con gli accessori, il debitore può chiedere che l’ipoteca sia ristretta ad alcuni beni o a una parte di essi (artt. 2872, 2875 e 2876 c.c.).
La riduzione si ottiene con il consenso del creditore o con una causa. Inoltre, se il creditore ha iscritto ipoteca senza la normale prudenza, per esempio in base a un decreto ingiuntivo poi revocato perché il credito non esisteva, il giudice può condannarlo a risarcire i danni (art. 96, comma 2, c.p.c.). Il debitore che vuole proteggere un bene di famiglia deve sapere che strumenti come il fondo patrimoniale non proteggono dai debiti contratti per i bisogni della famiglia e possono essere contestati dai creditori se costituiti in loro danno.
Come si cancella l’ipoteca giudiziale?
Il pagamento del debito estingue il credito, ma non cancella da solo l’iscrizione nei registri. I passaggi pratici sono:
- Pagare l’intero importo dovuto, comprese spese e interessi, oppure concludere un accordo scritto con il creditore, anche di saldo e stralcio, che preveda espressamente l’assenso alla cancellazione.
- Ottenere l’assenso: il creditore deve consentire alla cancellazione con atto pubblico o scrittura privata autenticata, di solito dal notaio (art. 2882 c.c.).
- Presentare l’atto all’ufficio di pubblicità immobiliare, che annota la cancellazione.
- Se il creditore rifiuta, si chiede al giudice una sentenza che ordini la cancellazione; questa va eseguita quando è passata in giudicato (art. 2884 c.c.).
La cancellazione si ottiene anche se il titolo viene meno: per esempio, se il decreto ingiuntivo è revocato in opposizione o la sentenza di primo grado è riformata in appello. Anche in questo caso serve un provvedimento definitivo o il consenso del creditore. Se il creditore ha ottenuto in precedenza un sequestro conservativo sullo stesso immobile, anche quella trascrizione va cancellata.
Domande frequenti
L’ipoteca giudiziale impedisce di vendere la casa?
No, la casa si può vendere, ma l’ipoteca la segue: il creditore potrà farla espropriare anche al nuovo proprietario. Per questo, nella pratica, chi compra pretende che il debito sia pagato e l’ipoteca cancellata al rogito.
Il creditore può iscrivere ipoteca prima della sentenza definitiva?
Sì, basta una sentenza di condanna esecutiva o un decreto ingiuntivo dichiarato esecutivo. Se poi il titolo viene annullato, l’ipoteca va cancellata e il creditore imprudente può dover risarcire i danni.
Chi paga le spese di cancellazione?
Le spese dell’atto di assenso e dell’annotazione sono di solito a carico del debitore che chiede la cancellazione, salvo diverso accordo. Conviene concordarle per iscritto quando si definisce il pagamento.
Un’ipoteca giudiziale va gestita con attenzione ai tempi e agli importi iscritti, perché incide sul valore e sulla vendibilità degli immobili. Per un esame della situazione, le modalità di contatto dello studio sono nella pagina Sedi e contatti.
